jueves, 8 de diciembre de 2011

El condominio



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Concepto y orígenes

Cuando varios sujetos gozan y disfrutan por igual o en diversa medida de una misma cosa, estamos ante un caso de condominio o copropiedad. En nuestro C.c. el supuesto se recoge en los artículos 392 y ss., bajo el título De la comunidad de bienes.

Los juristas romanos cuando se refieren al condominio hablan de res communis est o communis habetus; el término communio, aunque también utilizado, no tiene valor específico. Los condóminos son denominados sencillamente dueños o socios y el derecho que corresponde a cada uno de ellos se llama en los textos dominium pro parte pro indiviso, con lo que se entiende que cada uno tiene una fracción ideal del derecho de propiedad sobre la cosa y no el derecho sobre una parte material de la misma (non pars quanta sed pars quota). Ulpiano describe claramente la idea refiriéndose a un esclavo común: se entiende, dice el jurista, no como si todo él fuese cada uno de los condóminos, sino más bien pro partibus indivisi, esto es, que la parte que cada uno tiene sobre el esclavo es más bien ideal que corporal. Esta misma concepción se refleja en el art. 392 C.c., según el cual hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

El origen del condominio fue el así llamado consortium, que por otra parte es también el precedente del contrato consensual de sociedad. Gayo nos informa que antiguamente, cuando moría el padre de familia se formaba entre sus herederos una cierta sociedad llamada consortium ercto non cito, o sea, de propiedad indivisa sobre los bienes del difunto, cuya estructura y características constituyen el antecedente de nuestro instituto.

Estructura interna y facultades de los condóminos

Cada uno de los condóminos adquiere ipso iure la propiedad de los frutos, tanto naturales como civiles, producidos por la cosa común y según la medida de su cuota. Al respecto, el art. 393 C.c. habla de beneficios en lugar de frutos, pero siempre proporcionales a las respectivas cuotas.

Lo mismo que el propietario tiene poder de disposición sobre la cosa, cada uno de los condóminos dispone de su cuota, pudiendo venderla, donarla o legarla. Puede así mismo gravarla con una hipoteca o constituir un derecho de usufructo sobre ella, usando y disfrutando el condómino. Tales facultades son admitidas en el art. 399 C.c.

Cuando un condómino renuncia a su cuota, ésta acrece ipso iure las cuotas de los otros condóminos, proporcionalmente a cada una de ellas. Llamo la atención sobre la analogía existente entre el derecho de acrecimiento que tiene lugar entre coherederos, según el cual, si el derecho de un coheredero cesa antes de la adquisición de la herencia, el derecho de los otros coherederos acrece.

A propósito de la cosa, Sabino, citado por Pomponio, ilustra claramente los siguientes extremos:

a) Todo condómino tiene derecho a impedir cualquier actividad de otro condómino sobre la cosa común, oponiendo el veto (ius prohibendi).

Se entiende, actividades que impliquen una modificación del estado de la cosa y por ende una alteración del derecho de los restantes condóminos (por ejemplo, construir servidumbres prediales sobre el fundo común).

b) Si alguno de los condóminos, al usar la cosa, la modifica o altera en alguna medida (por ejemplo, construye una casa en el fundo común) sin que los otros condóminos hayan ejercitado su derecho de veto, éstos sólo podrán pedir una indemnización por daños, pero no que devuelva la cosa a su primitiva configuración (así, no podrán exigirle que destruya el edificio). La indemnización pueden conseguirla mediante la actio communi dividundo, la cual, aunque normalmente dirigida a la división de la cosa común, era también usada para regular las relaciones entre los condómino.

c) Si la modificación fue hecha cuando otros condóminos estaban ausentes, éstos podrán exigir del condómino que devuelva la cosa a su statu quo (podrán obligarlo a destruir el edificio de nuestro ejemplo).

De todo lo expuesto concluimos que en el Derecho romano cada condómino puede usar normalmente la cosa común según la finalidad a que esté destinada, siempre que no altere o modifique su estado actual, ni lesione el derecho concurrente de los otros condóminos. En idéntico sentido se expresan los artículos 394 y 397 del C.c.

Es lógico, finalmente, que los condóminos corran con todos los gastos a que el mantenimiento de la cosa pueda dar lugar; se entiende que cada uno soportará los gastos que le correspondan según la cuota.

División de la cosa común y extinción del condominio

El condominio, por su intrínseca naturaleza es una relación jurídica poco estable, pues los conflictos menudean entre los condóminos por los motivos más triviales, pudiéndose afirmar que éstos se encuentran permanentemente en pie de guerra. Es tan difícil, yo diría imposible, que varias personas que tienen en común una cosa se pongan siempre de acuerdo sobre el uso y disfrute de la misma, que el Derecho romano, sutil y práctico, quiso garantizar la división, prohibiendo los pactos por los que los condóminos se obligasen a no disolver jamás la comunidad y a mantenerla a perpetuidad. Sin embargo admitió el acuerdo de mantenerla durante cierto tiempo. Idéntico el contenido del art. 400, con la observación que el tiempo pactado no exceda de 10 años y pueda renovarse.

La comunidad cesa con la división de la cosa común que puede ser voluntaria o judicial. La primera tiene lugar por el acuerdo de los condóminos, adjudicándose respectivamente las partes materiales de la cosa, correspondientes a sus cuotas ideales. Si no hay acuerdo, cualquiera de los condóminos puede intentar la actio communi dividundo que da lugar a un juicio divisorio, en el que el juez divide la cosa en partes proporcionales a las cuotas de cada uno, adjudicándoselas (adiucatio). Si la cosa no fuese perfectamente divisible, de tal forma que las partes materiales adjudicadas no correspondiesen exactamente con las cuotas de cada uno de los condóminos, el juez o árbitro tenía la facultad para establecer entre ellos relaciones de crédito y deuda para compensarlos. Sobre la división de la cosa común, el art. 402 respeta en esencia lo que el derecho romano prescribe.

Fuente:
Derecho Privado Romano, Antonio Ortega Carrillo de Albornoz.
Páginas 135-138.