miércoles, 15 de agosto de 2012

La enfiteusis en la antigua Roma: concepto y orígenes



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En Derecho justinianeo la enfiteusis es el derecho enajenable y transmisible a los herederos de usar y disfrutar muy ampliamente de un fundo ajeno, con la obligación de no deteriorarlo y pagar un canon anual al propietario del mismo.

Cultivo y enfiteusis en Derecho romano

- Concepción de la enfiteusis como Derecho real como cosa ajena: producto de una lenta evolución


Pero la concepción de la enfiteusis como derecho real sobre cosa ajena tal como aparece en la compilación de Justiniano, es el resultado de una lenta evolución a través de las épocas clásica y postclásica. El mismo significado de la palabra enfiteusis, de origen griego, tiene mucho que ver con los precedentes históricos del instituto, pues equivale a plantación o cultivo de lo no plantado o inculto. Veámoslo.

- Concesión, desde época republicana, del uso y disfrute perpetuo de terrenos públicos


Ya incluso desde época republicana, el Estado u otros entes públicos, como municipios y colonias, solían conceder a perpetuidad el uso y disfrute de terrenos públicos (agri vectigales) para que así fuesen cultivados y no quedasen yermos e improductivos, con la obligación por parte del cesionario de pagar una contraprestación llamada precisamente vectigal. En principio tal relación jurídica tenía las características típicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que cedía las tierras (arrendador) y el que recibía el uso y disfrute de las mismas mediante pagos periódicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a perpetuidad se planteó la duda entre los juristas si tales relaciones debían ser contempladas más bien como ventas que como arrendamientos. De estas dudas jurisprudenciales hay constancia en las Instituciones de Gayo (3, 154), prevaleciendo la tesis que consideraba tales relaciones como arrendamiento (magis placuit locationem conductionem esse). Éste era ya un sólido precedente.

- Finales de la época clásica: nuevas formas de concesión de tierras públicas y privadas en Roma


Pero además, hacia finales de la época clásica, y fundamentalmente a partir de Constantino (324 d.C.), a la vista del estado calamitoso de las tierras cultivables y para atraer a campesinos y agricultores, se fueron consolidando otras formas de concesión tanto de tierras públicas como privadas, que recibieron diversas denominaciones y cuyo contenido nos aparece incierto. Para hacer más atractiva la oferta, tales concesiones se efectuaban a largo plazo o a perpetuidad y con una renta inferior a lo usual con la obligación, eso sí, por parte de los cesionarios de mejorar los cultivos.

- Ius emphyteuticum o derecho de enfiteusis


Bien pronto los diversos tipos de concesiones tienden a unificarse bajo la denominación común de ius emphyteuticum, pero fue el emperador Zenón en una novela del año 476 (C. 4, 66, 1) quien resolvió definitivamente la cuestión siempre discutida entre los juristas sobre la naturaleza del derecho enfitéutico, configurándolo como un derecho sui generis, con propio concepto y definición (conceptionem definitionemque habere propriam), distinto de la venta y el arrendamiento.

- Derecho real de censo en el Derecho español


En el artículo 1.064 de nuestro Código civil se habla en general del Derecho real de censo, clasificándose los censos en tres clases, a saber; enfiteusis (artículo 1.605), censo consignativo (artículo 1.606) y censo reservativo (artículo 1.607). Por lo que respecta al derecho real de enfiteusis, consiste según el Código en la cesión por su propietario (censalista) del dominio útil de una finca a otra persona (censatario o enfiteuta), reservándose el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual.

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz