La hipoteca, al no exigir junto al acuerdo el desplazamiento de la posesión, tiene una ventaja sobre la prenda, la de poder constituirse sobre una cosa ya gravada con otra hipoteca. Ahora bien, cuando se constituyen sucesivamente varios derechos de hipoteca sobre una misma cosa y a favor de una pluralidad de acreedores, el criterio genuino para resolver la colisión es la precedencia en el tiempo: todos los acreedores tienen iguales derechos y las relaciones entre ellos se regulan conforme al adagio prior in tempore potior in iure, cuya traducción literal sonaría "anterior en el tiempo preferido en el derecho".
- Principio de una constitución del emperador Antonino sobre la pluralidad de hipotecas
Este principio, enunciado en una constitución del emperador Antonino (C. 8, 18, 4), significa que en caso de incumplimiento, y procediéndose a la venta de la cosa hipotecada, el primer acreedor que se satisface con el precio de ventas es aquél cuya hipoteca es anterior en el tiempo; si algo sobrase, podrá satisfacer el 2º acreedor y así sucesivamente, según la fecha de constitución de sus respectivas hipotecas. No obstante, cualquier acreedor posterior puede satisfacer el crédito de cualquiera de los acreedores hipotecarios anteriores, aún contra su voluntad, ocupando su lugar y subrogándose en la prioridad del ejercicio del derecho de hipoteca. Esta posibilidad se denomina ius offerendi y constituye una quiebra del principio prior in tempore potior in iure (D. 20, 4, 11, 4).
Constituyen, asimismo, excepciones a tal principio:
+ La publicidad del documento
Una constitución del emperador León del 472, determinó que las hipotecas constituidas mediante documento público o al menos firmado por tres testigos, tuviesen prelación sobre aquéllas que constasen en simple escritura privada.
+ El privilegio de algunos créditos
Considerando la ley algunos créditos como privilegiados, dispone que las hipotecas que los garantizan, sean preferidas a todas las otras, incluso de fecha anterior: así el derecho de hipoteca del fisco sobre los bienes del contribuyente por los impuestos pagados. Tal hipoteca se considera siempre tácitamente constituida (C. 8, 15, 1).
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- Derechos reales de garantía
+ Concepto e identificación de los Derechos reales de garantía
+ Evolución de los derechos reales de garantía
+ Concepto de prenda
+ Concepto de hipoteca
+ Objeto de la prenda y la hipoteca
+ Facultades del acreedor pignoraticio
+ La clandestinidad de la hipoteca romana
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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Página 214.
