miércoles, 15 de agosto de 2012

El Derecho real de superficie romano



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En el Derecho Justinianeo puede definirse la superficie como un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye a su titular (superficiario) el pleno goce de un edificio construido sobre suelo ajeno.

Derecho real de superficie

- El principio superficies solo cedit y el Derecho real de superficie


El Derecho real de superficie entraña una quiebra del antiguo principio superficies solo cedit, esto es, la superficie accede al suelo, entendiéndose por superficie todo lo que se eleva por encima del mismo. Según este principio, todo lo que se construía o edificaba sobre suelo ajeno pertenecía al propietario del mismo, como si se tratase de un caso de accesión, no existiendo la posibilidad de constituir sobre la superficie un derecho real separadamente del suelo.

+ Origen de la quiebra del principio: concesiones de edificación a particulares por los magistrados


El origen de la quiebra de tal principio debe buscarse en la concesión que los magistrados hacían a los particulares para edificar sobre suelo público y disfrutar de las tiendas o negocios así construidos, mediante el pago de un canon llamado pensio o solarium, precisamente porque se pagaba por la utilización del suelo. Frecuentemente los banqueros (argentarii) se acogían a este sistema para utilizar sus locales de cambio y transacción. Con el transcurso del tiempo, se permitió también a los privados conceder derechos de superficie sobre sus solares y era frecuente en Roma que particulares adinerados, propietarios de terrenos urbanos, concediesen este derecho sobre el solar  de su propiedad.

- El Derecho de superficie en el Derecho español


Nuestro Código civil tan sólo menciona el Derecho de superficie en el artículo 1.611, sin concederle mayor importancia.

- Derechos del superficiario


El superficiario tiene un derecho sobre el edificio que se alza en suelo ajeno (ius in solo alieno, dice Ulpiano en D. 18, 1, 32), que lo faculta para enajenar su derecho o transmitirlo a sus herederos. Goza plenamente del edificio y puede constituir sobre él derechos de servidumbre o hipoteca, o incluso cederlo en usufructo.

- Protección del superficiario


Naturalmente, el superficiario estaba protegido por un interdicto llamado de superficiebus para defender su derecho al uso y disfrute, y por una acción real concedida por el Pretor, confirmada y generalizada por Justiniano.

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz