jueves, 8 de mayo de 2014

El derecho de enfiteusis en Roma



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- Tierras vectigales o no vectigales en las ciudades


Las tierras de las ciudades, unas son llamadas vectigales y otras no. Se llaman vectigales las que se arriendan a perpetuidad, esto es, con la cláusula de que mientras por ellas se pague la pensión, ni los mismos que las tomaron en arriendo, ni los que en su lugar se sucedieron, pueden ser arrojados de ellas. No vectigales son las tierras dadas para ser cultivadas, como privadamente damos nuestras tierras para que se cultiven.

Agri civitatium alii vectigales vocantur, alii non. Vectigales vocantur qui in perpetuum locantur, id est hac lege, ut tandiu pro his vectigal pendatur, quamdiu neque ipsis, qui conduxerint, neque his, qui in locum eorum successerunt, auferri eos liceat: non vectigales sunt, qui ita colendi dantur ut privatim agros nostros colendos dare solemus.

D., 6, 3, si ager vectigalis, I, pr. (Paulo).


- Interdicto del pretor para proteger los tributos públicos (el canon vestigal)


Dice el pretor: "Prohibo que se haga violencia para oponerse a que el terreno público que el que tenía derecho a arrendarlo arrendó a alguien para que lo disfrutase, se siga disfrutando con arreglo al contrato de arrendamiento por el que lo tomó en arrendamiento o su socio".

Es evidente que este interdicto se propuso por causa de utilidad pública, pues se protegen los tributos públicos (del canon vestigal) al prohibir que sea objeto de violencia el que tomó en arrendamiento (aquel terreno) para disfrutarlo.

Praetor ait: "Quo minus loco publico, quem is, cui locandi ius fuerit, fruendum alicui locavit, ei qui conduxit sociove eius e lege locationis frui liceat, vim fieri veto".

Interdictum hoc publicae utilitatis causa proponi palam est, tuetur enim vectigalia publica, dum prohibetur quis vim facere ei, qui id fruendum conduxit.

D., 43, 9, de loco publico fruendo, I, pr. y I (Ulpiano).

- Concesión de la actio in rem a los que tomen arrendamiento en perpetuidad


A los que tomaron en arrendamiento en perpetuidad, de los miembros de un municipio, un fundo para disfrutarlo, aun cuando no se hagan dueños, se tuvo a bien, sin embargo, concederles la actio in rem contra cualquier poseedor; e incluso contra los mismos munícipes.

Qui in perpetuum fundum fruendum conduxerunt a municipibus, quamvis non efficiantur domini, tamen placuit competere eis in rem actionem adversus quemvis possessorem, sed et adversus ipsos municipes.

D., 6, 3, si ager vectigalis, I, I (Ulpiano).

- Diferenciación entre arrendamiento y compraventa


De tal manera se aprecia que tienen entre sí ciertas semejanzas la compraventa y el arrendamiento, que, en algunos casos, se suele discutir si se contrata una compraventa o un arrendamiento. Tal acaece con los predios que son entregados a algunos para que los disfruten en perpetuidad, esto es, que mientras se pague al dueño la pensión o rédito por ellos, ni al propio arrendatario, ni a su heredero, ni a aquel a quien ducho arrendatario o su heredero hubiesen vendido, o donado, o dado por causa de dote, o enajenado por cualquier otro modo el predio, sea permitido echarlos. Mas, como se dudase entre los antiguos sobre tal contrato y unos le considerasen arrendamiento y otros venta, se promulgó una ley Zenoniana que estatuyó la naturaleza peculiar del contrato enfitéutico, no inclinándose ni al arrendamiento ni a la venta, sino fundándose en sus peculiares cláusulas, y cuando ciertamente se hubiera pactado sobre el riesgo de la cosa, si realmente hubiese acaecido la pérdida de toda ella, que redundase entonces en perjuicio del dueño, y en caso de pérdida de toda ella, que redundase entonces en perjuicio del dueño, y en caso de pérdida parcial, recayese el daño en el enfiteuta. Y ésta es la norma jurídica que aplicamos.

[Adeo autem familiaritatem aliquam inter se habere videntur emptio et venditio, item locatio et conductio, ut in quibusdam causis quaerit soleat, utrum emptio et venditio contrahatur, an locatio et conductio. Ut ecce de praediis, quae perpetuo quibusdam fruenda traduntur, id est ut, quamdiu pensio sive reditus pro his domino praestetur, neque ipsi conductori neque heredi eius], cuive conductor heresve eius id praedium vendiderit aut donaverit aut dotis nomine dederit aliove quo modo alienaverit auferre liceat. Sed talis contractus, quia inter veteres dubitabatur et a quibusdam locatio, a quibusdam venditio existimabatur: lex Zenoniana lata est, quae emphyteuseos contractui propriam statuit naturam neque ad locationem neque ad venditionem inclinantem, sed suis pactionibus fulciendam, et si quidem aliquid pactum fuerit, hoc ita optinere, ac si naturalis esset contractus, sin autem nihil de periculo rei fuerit pactum, tunc si quidem totius rei interitus accesserit, ad dominum super hoc redundare periculum, sin particularis, ad emphyteuticarium huiusmodi damnum venire. Quo iure utimur.

I., 3, 24, de locatione et cond., 3.

- Transmisión del derecho de enfiteusis


Como se dudase si el enfiteuta, para transferir a otro el derecho de enfiteusis, debe hacerlo con la voluntad del dueño y esperar el consentimiento de éste, ordenamos que si en la escritura de enfiteusis hubiese algunos acuerdos sobre ello, han de ser éstos observados. Si no se hubiese establecido cláusula alguna de tal tipo, o en caso de que la escritura enfitéutica se hubiera perdido, de ninguna manera le sea lícito al enfiteuta sin consentimiento del dueño... transferir el derecho enfitéutico. Mas, para que, acogiéndose a esta oportunidad, los dueños no impidan en modo alguno... se pierda tal ventaja para el enfiteuta, disponemos que se le entregue al dueño un testimonio, previniéndole de la cantidad que como precio se puede recibir de otro, y si realmente el dueño prefiere... entregar cierta cantidad cuanta pueda recibir de otro el enfiteuta, cómprelo de todos modos el mismo dueño. Pero si hubiese transcurrido el espacio de dos meses y el dueño no hubiera querido hacer esto, désele facultad al enfiteuta para que cuando quisiere y sin el consentimiento del dueño venda... Y para que, tentados de avaricia, no exijan por ello grandes sumas los dueños..., no se les permita en lo sucesivo recibir por su firma o declaración sino la quincuagésima parte del precio o de la estimación de la finca que se transfiere a otra persona.

Cum dubitabatur utrum emphyteuta debeat cum domini voluntate... ius emphyteuticum in alium transferre, an eius exspectare consensum, sancimus, si quidem emphyteuticum instrumentum super hoc casu aliquas pactiones habeat, eas observari. Si autem nullo modo huiusmodi pactio posita est, vel forte instrumentum emphyteuseos perditum est, minime licere emphyteutae sine consensu domini... ius emphyteuticum transferre... et si quidem dominus... tantam praestare quantitatem, quantam ipsa veritate emphyteuta ab alio accipere potest, ipsum dominum omnimodo haec comparare... Et... non amplius eis liceat pro subscriptione vel depositione, nisi quinquagesimam partem pretii vel aestimationis loci, qui ad aliam personam transfertur, accipere.

C., 4, 66, de iure emphyteutico, 3, pr. (Juliano).

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Arias Ramos, "Derecho romano", págs. 728 - 729 y 943 - 944.