sábado, 22 de agosto de 2015

Antecedentes históricos sobre el Derecho de superficie romano



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Tampoco el derecho de superficie, a semejanza del de enfiteusis, fue considerado al principio como un derecho real. Debe buscarse su origen en las concesiones hechas por el Estado a determinados ciudadanos para construir en el suelo público, como también en el desenvolvimiento que adquirió la ciudad de Roma al finalizar la República, del cual previno la necesidad de numerosas y vastas habitaciones. Muy probablemente, los pocos propietarios del suelo de la ciudad de Roma (Estado, colegios sagrados, particulares ricos) concedieron a especuladores el permiso de edificar, mediante el pago de un canon anual (solarium), algunas casas denominadas insulae, que luego arrendaban a los particulares.

Pompeya y el Derecho de superficie romano

- Modos de adquirir un derecho de superficie en la antigua Roma


Los modos de adquirir un derecho de superficie eran muchos y variados. Se adquiría mediante la obtención de una concesión para construir en el terreno de otro, mediante una compra limitada a la construcción (superficies), sin el suelo, y, finalmente, por la conducción a largo plazo o a perpetuidad, de un edificio o sólo de una parte de él. Pero ni aun en los dos primeros casos obtenían el adquirente y el concesionario la propiedad del edificio, porque ésta se consideraba inseparable de la del terreno (1). Por esto se concedía el derecho de superficie mediante el pago de un solarium (2), y por derecho civil aquellas relaciones jurídicas sólo producían un derecho.

- Protección del derecho de superficie


El pretor concedió, para proteger aquel derecho, un interdictum de superficie análogo al uti possidetis, y luego una utilis in rem actio (in factum concepta), análoga a la acción de propiedad, la que, sin embargo, el pretor se reservaba conceder causa cognita (3). Desde este momento en adelante, el derecho de superficie fue considerado como un derecho real, alienable y transmisible a los herederos.

- Definición del Derecho de superficie en Derecho romano


De los antecedentes históricos apuntados se deduce el verdadero concepto del derecho de superficie, que puede definirse: un derecho real, enajenable y transmisible a los herederos, en virtud del cual se tiene a perpetuidad, o por lo menos a largo plazo, el goce pleno e ilimitado de toda o determinada parte de la superficie de un inmueble ajeno.

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(1) Gaius, fr. 2, de superf., XLIII, 18: Superficiarias aedes appellamus, quae in conducto solo positae sunt, quarum proprietas, et civili et naturali iure eius est, cuius et solum.

(2) Paulus, fr. 15, qui pot. XX, 4; Ulpianus, fr. 2, § 17, ne quid in loc. publ., XLIII, 8; solarium ex eo, quod pro solo pendatur.

(3) Ulpianus, fr. 1, pr. y § 3, de superfic., XLIII, 18.

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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 521 - 522.