La enfiteusis, tal como se nos ofrece en el derecho justinianeo, difiere, por su origen y por su esencia, de las relaciones jurídicas análogas que encontramos en la edad clásica: ni aun el derecho que de aquéllas nace tuvo siempre la consideración de derecho real.
- La locación de los agri vectigales: tierras sujetas a una pensión pagadera al Estado, provincia o corporación religiosa
La primera forma de aquella relación jurídica fue la locación de los agri vectigales, que eran, en general, las tierras sujetas a una pensión (vectigal) pagadera al Estado, a la provincia o a una corporación religiosa. Se contaban entre aquellas tierras: los agri vectigales de las ciudades, los fundos pertenecientes a los colegios de los sacerdotes y de las virgines vestales, dados en arrendamiento perpetuo a particulares, y el ager publicus populi romani, algún tiempo concedido en posesión a los ciudadanos mediante el pago de cierta cantidad (decuma, scriptura).
Los poseedores de los agri vectigales eran protegidos en su posesión con un interdicto prohibitorio, y la relación jurídica, nacida de la locación de los mismos, se regulaba por la acción contractual. Pero el uso, cada vez más admitido, de constituir locaciones perpetuas con derecho de enajenar y transmitir los fundos por sucesión universal, indujo al pretor a conceder a dichos poseedores, mientras cumplieran sus obligaciones, una protección más eficaz, esto es, una utilis in rem actio (según todas las probabilidades in factum concepta), llamada también actio vectigalis.
- La institución, en los dominios del Erario y del Príncipe, de la enfiteusis
Al lado de las locaciones de los agri vectigales e independientemente de ellas, surgió en los dominios del Erario y del Príncipe la institución de la enfiteusis, cuy nombre (que pasó después a ser general) nos revela su nacimiento en las provincias de idioma griego (en Grecia ya se la enfiteusis desde un tiempo antiquísimo). La enfiteusis no fue quizá al principio más que la simple concesión del derecho de cultivar y plantar en las tierras fiscales incultas; más tarde se convirtió en una verdadera locación, análoga a la de los agri vectigales, de tierras no ya incultas, sino poco cultivadas, mediante el pago de una determinada cantidad (llamada ordinariamente canon o pensión); pero su fin económico no fue tanto la conservación de las tierras, como sucedía en las locaciones ordinarias, como el mejoramiento de las mismas. De las tierras del fisco se extendió a las de los municipios, de los colegios sagrados, de particulares, y los enfiteusis gozaron el derecho de transmitirlas libremente por sucesión y aun también por donación, salva lege fisci. Finalmente, en la legislación reguladora de la relación jurídica nacida de la enfiteusis (ius emphyteuticum), hay que notar la constitución de Zenón, que resolvió la cuestión siempre discutida entre los jurisconsultos, sobre la naturaleza del derecho enfiteuticario (1).
En el derecho justinianeo no existe más que la enfiteusis, a la que se aplicaron, hasta donde lo permitía su especial naturaleza, los principios vigentes para la institución, de que acabamos de tratar, de los agri vectigales.
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(1) C. 1, de iure emphyt., IV, 66; § 3, Inst., de locat. et cond., III, 24. Se discutía sobre la naturaleza de la relación, y unos la consideraban como locatio de los agri vectigales, otros como una venditio. El emperador Zenón, en la Constitución citada, estableció que tuviese una forma jurídica propia (conceptionem definitionemque habere propiam).
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 498 - 501.
