miércoles, 19 de agosto de 2015

La enfiteusis en el derecho justinianeo



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La enfiteusis es aquel derecho real, enajenable y transmisible a los herederos sobre una cosa inmueble de otro, en virtud del cual se tiene su pleno disfrute, consistente en la facultad de gozar en el modo más amplio de la cosa, con la obligación de no deteriorarla y de pagar un canon anual al propietario de la misma. El que tiene este derecho se llama enfiteuta (emphyteuta, emphyteuticarius), el propietario se denomina dominus emphyteuticarius), el propietario se denomina dominus emphyteuseos, y la cosa fundus emphyteuticus o emphyteuticarius.

Enfiteusis y antigua Roma

- Derechos y acciones del enfiteuta


El enfiteuta tiene el derecho de usar y disfrutar de la cosa y sus accesiones en el modo más amplio posible, sin ninguna de las limitaciones impuestas al usufructuario; puede, por tanto, hacer en la cosa cuantos cambios considere útiles o necesarios, con tal que no la deteriore, y adquiere la propiedad de los frutos naturales por la simple separación. Puede enajenar su derecho; transmitirlo por actos de última voluntad, pignorarlo y sujetar la cosa a servidumbre por mientras dure la enfiteusis. Su derecho está protegido por una acción real, análoga a la que compete al propietario (utilis rei petitio, llamada también actio vectigalis), contra cualquiera que le prive de la posesión de la cosa. Tiene también la actio negatoria utilis contra el que se arrogare una servidumbre u otro cualquier derecho real sobre la cosa, y la actio confessoria utilis para hacer valer las servidumbres constituidas a favor del fundo enfitéutico. El que adquirió de buena fe la enfiteusis de quien no era propietario, puede valerse de la acción publiciana. El enfiteuta tiene, además, las acciones posesorias para proteger su posesión.

- Obligaciones del enfiteuta


El enfiteuta está obligado a mantener el fundo enfitéutico en buen estado, a satisfacer los impuestos y cualquier otra carga afectante al mismo y a pagar al propietario el canon anual, sin que pueda exigir una disminución del mismo por malas cosechas o por deterioro parcial del fundo enfitéutico. El mencionado canon puede consistir en dinero o en especie, es decir, en una cantidad de frutos naturales del fundo.

El enfiteuta que pretende enajenar su derecho necesita el permiso del propietario, quien tiene derecho preferente sobre cualquier otro comprador; por esta razón el enfiteuta debe notificarle su voluntad de vender y las respectivas condiciones de venta, y puede aquél usar de su derecho con preferencia durante dos meses. Si transcurrido este tiempo el propietario no se resuelve a comprar, ni aprobar la enajenación propuesta por el enfiteusis, éste puede realizarla sin su concurso. Al enajenar su derecho, el enfiteuta queda obligado a pagar al propietario la quincuagésima parte (laudemio), o sea el 2% del precio del valor de la enfiteusis.

- Los derechos y obligaciones del enfiteuta podrán ser modificados


Los derechos y las obligaciones del enfiteuta pueden ser modificados, esto es, extendidos o limitados según los casos, pero el pago de un canon es requisito esencial para la existencia del derecho de enfiteusis. Considerando la extensión e importancia de los derechos competentes al enfiteuta, quien, como hemos visto, goza del fundo enfitéutico en el modo más amplio posible, y tiene una vindicatio utilis, análoga a la reivindicatio correspondiente al propietario, los glosadores y luego todos los prácticos en general, han considerado la enfiteusis como una especie de dominio, al que han dado el nombre de dominio útil, en contraposición al dominio directo del propietario.

Sin embargo, tanto la nomenclatura como el concepto son contrarios a la esencia del derecho de propiedad y extraños al derecho romano, que en la enfiteusis reconoció constantemente un ius in re aliena. Según la opinión de un docto escritor, las meliorationes (mejoras hechas en el predio) revisten en la enfiteusis justinianea un aspecto especial. Justiniano no las trató como un simple caso de accesión; reconoció en ellas todo el contenido de un dominio de hecho, correspondiente al enfiteuta, en contraste con el dominio meramente formal y de derecho correspondiente al dominus fundi emphyteutici en fuerza del principio estricto de la accesión.

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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 501 - 507.