La enfiteusis se extingue, en el Derecho de la antigua Roma, en primer lugar, por todos los modos por que terminan los demás iure in re aliena, a saber: por la total destrucción del fundo, por confusión o consolidación, por el cumplimiento de la condición resolutoria, por la expiración del término y por el mutuo consentimiento del enfiteuta y del propietario. Son modos especiales de extinguirse la enfiteusis, la prescripción, la caducidad y la muerte del enfiteuta sin sucesión.
- Extinción de la enfiteusis por prescripción
Para que la enfiteusis se extinga por prescripción no basta el simple no uso por parte del enfiteuta, sino que es necesaria la usucapio libertatis. El propietario debe poseer, por el tiempo ordinario, el fundo como libre del derecho de enfiteusis. Asimismo es conforme con los principios ya expuestos que la enfiteusis se extinga por el transcurso del tiempo, cuando el mismo enfiteuta o poseedor adquieran por usucapión la propiedad del fundo sujeto a la enfiteusis, y lo mismo ocurre cuando un extraño, transcurrido el tiempo prescrito por la ley, adquiere por usucapión el predio contra el propietario y contra el enfiteuta.
- Extinción de la enfiteusis por caducidad
El enfiteuta queda privado de su derecho a título de pena en los casos siguientes: si deteriora el fundo; cuando sea moroso por tres años en el pago del canon o de los impuestos públicos, y por dos años en las enfiteusis eclesiásticas, y, finalmente, cuando al enajenar su derecho no cumpla las obligaciones antes referidas.
En estos casos, el enfiteuta ipso iure caduca de su derecho; pero el propietario puede renunciar a utilizar el suyo a que se declare la caducidad, y desde entonces se entiende que la enfiteusis ya no cesará nunca.
- Extinción de la enfiteusis por muerte del enfiteuta sin sucesión
Hay que advertir, finalmente, que la enfiteusis se extingue cuando el enfiteuta muere sin sucesión y sin haber dispuesto de otro modo de su derecho.
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 518 - 520.
