En la época justinianea, la enfiteusis es un derecho real, enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye un poder prácticamente análogo al de la propiedad, pero sobre una cosa ajena, mediante el pago de un canon por años. La enfiteusis es una institución del mundo griego, aun cuando su contenido esencial tiene antecedentes en las concesiones de terrenos del Estado o de otros entes públicos –ager vectigalis– hechas a los particulares –ius in agro vectigali–.
Los terrenos del Estado y de las comunidades a él sometidas –coloniae, municipia– solían ser concedidos a los particulares, bajo la obligación de pagar un canon anual –vectigal–. De mediar tal pago, viene la inclinación de algunos juristas a considerar la concesión como arrendamiento; en cambio, la perpetuidad de la pertenencia, o su larga duración –por ejemplo, cien años–, mueve a otros a pensar en la compraventa. Discutido el problema en tales términos, llega a prevalecer, según refiere Gayo, la primera opinión: magis placuit locationem conductionemque esse. Sin embargo, esta relación jurídica adquiere eficacia real, y no simplemente creditual, cuando el Pretor otorga al concesionario una actio in rem análoga a la reivindicatio. Mientras es satisfecho el vectigal, no se puede quitar el predio ni al mismo concesionario ni a sus herederos. El derecho que atribuye la concesión es susceptible de enajenación.
Según el testimonio que nos ofrecen varias inscripciones y papiros gregoegipcios, la administración imperial concedía a los particulares, en arriendo de larga duración, grandes extensiones de terreno inculto –saltus–. La concesión, regulada por la lex saltus, que dicta el emperador, atribuye una pertenencia designada con las expresiones usus proprius, ius colendi, ius possidendi ac fruendi heredique suo relinquendi. La práctica de tales contratos agrarios se generaliza a partir de Constantino, quizá como consecuencia de las grandes confiscaciones llevadas a cabo por los instauradores del Cristianismo.
Junto a esta figura de arriendo de larga duración, que recibe el nombre de ius emphyteuticum y se constituye sobre los fundi patrimoniales, aparece el ius perpetuum, establecido sobre los fundi rei privatae –patrimonio del Fisco como tal–. El ius emphyteuticum es temporal, mientras el ius perpetuum es ilimitado. El perpetuarius tiene la consideración de dominus fundi, y sólo puede ser privado de la finca por disposición especial del emperador. En el siglo V, las dos figuras se funden y confunden, para hablarse únicamente de ius emphyteuticum o emphyteusis. La institución se extiende a los terrenos de las ciudades y de las corporaciones –de las Iglesias, sobre todo–, y acaba por implantarse en orden a las fincas privadas.
De la misma manera que los clásicos discutían acerca de la naturaleza del ius in agro vectigali, se discute ahora sobre la calificación jurídica que debe otorgarse al ius emphyteuticum. Desde el punto de vista práctico, la disputa se centra en la disciplina del periculum, esto es, de la carga del riesgo en el caso de que fuerza mayor destruya o aminore la productividad del fundo. Si se decide que la concesión implica una venta, el riesgo corre a cargo del concesionario; si se considera que es arriendo, pesa sobre el concedente. El emperador Zenón resuelve el problema, al definir el negocio constitutivo como un contrato sui generis, distinto de la venta y del arrendamiento. No mediando pacto en contrario, la destrucción total del fundo redunda en perjuicio del dueño; y cuando sólo sea de una parte, afecta al enfiteuta, que no se libera del pago íntegro del canon.
Dentro del régimen justinianeo, el enfiteuta tiene derecho al pleno goce del fundo. Hace suyos los frutos naturales –que adquiere por "separación"–, así como los demás rendimientos de la cosa. Puede mejorar la finca, adquirir y constituir servidumbre a favor y en contra de la misma, conceder el derecho en hipoteca, enajenarlo por acto inter vivos y transmitirlo mortis causa.
Deberes del enfiteuta son: pagar el canon anual; no deteriorar el fundo; soportar las cargas o tributos que graven sobre éste; notificar al propietario su propósito de enajenar el ius emphyteuticum, para que haga uso, si quiera, del derecho de preferencia –ius praelationis– frente a cualquier tercero adquirente. El incumplimiento de tales deberes –en orden al pago, si se trata de la falta de abono durante tres años–, faculta al propietario para despojar al enfiteuta de su derecho.
Cuando el propietario no usa el derecho de preferencia, en caso de enajenación del ius emphyteuticum, percibe el 2% de precio pagado por el nuevo enfiteuta. Si la transferencia es a título gratuito, el montante de este especie de tributo, llamado por los juristas medievales laudemium –de laudare, aprobar–, se cifra en el valor de la enfiteusis. El enfiteuta tiene a su favor las acciones protectoras de la propiedad, que le son concedidas con el carácter de utiles.
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Fuente:
Derecho Romano, Instituciones de Derecho Privado | Juan Iglesias | Página 291 - 293.
