domingo, 9 de octubre de 2016

Derechos reales en Derecho romano (XII): la enfiteusis



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La "enfiteusis" es la forma romana típica del arrendamiento hereditario o a perpetuidad. Se desarrolla primeramente en los terrenos del Estado y los Municipios, bajo la modalidad de ius in agro vectigali. Estos terrenos –ager vectigalis– suelen darse en arriendo permanente, sobre todo en el campo –praedia rustica–, a cambio de un canon por años, llamado vectigal. Generalmente, aunque no siempre, tales contratos recaen sobre terrenos yermos, para su cultivo y roturación. El pretor concede, con el fin de proteger estas relaciones, una acción real: la actio in rem vecticalis, que es una variante de la reivindicatio utilis. Esta relación se mantiene bajo el nombre de "ius perpetuum" hasta el Bajo Imperio, como la forma por excelencia que reviste el arrendamiento de terrenos públicos.

Enfiteusis y Derecho romano

- Derechos y obligaciones del enfiteuta


+ Derechos del enfiteuta


La enfiteusis, a diferencia del ager vectigalis, empieza siendo un mero arriendo por tiempo limitado, y desde fines del siglo III se aplica esta forma contractual para ceder en disfrute, mediante un canon, los terrenos pertenecientes al patrimonio patrimonio de la Corona. Al cumplirse el término del contrato, puede expulsarse al enfiteuta o imponerle un canon mayor. Mas este arriendo temporal va conquistando, paulatinamente, carácter perpetuo, y los derechos del enfiteuta se consolidan y sustraen al arbitrio del concedente. De este modo, empiezan a fundirse y confundirse, desde mediados del siglo IV, el ager vectigalis o "ius perpetuum", y la emphyteusis, pasando a significar ésta la modalidad de arrendamiento hereditario del Derecho imperial. El emperador Zenón pone fin a las dudas y controversias existentes entre los juristas romanos sobre el carácter jurídico de este arrendamiento a perpetuidad –que para unos era simple arrendamiento y para otros verdadera venta de la finca–, imprimiéndole la fisonomía de un contrato especial –contratus emphyteuticarius–, fuente de una especial relación jurídica, que es la "enfiteusis", y dictando a la vez las normas necesarias para su celebración y régimen.

El enfiteuta adquiere el derecho a disfrutar la finca concedida en su plenitud, y mientras este derecho dura, ocupa la posición económica de un verdadero dueño. Goza de un derecho análogo al de propiedad sobre una finca ajena. La teoría tradicional llega hasta reconocerle, en efecto, una especie de "propiedad", llamada propiedad "útil" o "dominium utile", conservando el propietario, según este terminología, la propiedad "directa" o "dominio eminente". Otra relación a la que también se aplica este criterio de la llamada "propiedad divisa" es el feudo: el señor feudal conserva el dominio "directo", y al vasallo o feudatario se le asigna el dominio "útil". Esta teoría fue abandonada, con razón, en el siglo XIX. El vasallo, al igual que el enfiteuta, goza de un derecho prácticamente análogo al de propiedad, mas sobre una finca ajena. Ambas relaciones, a pesar de los amplísimos poderes que encierran, son, por su estructura y contenido jurídicos, derechos limitados, que no incluyen la suprema facultad de disposición ni, por tanto, coinciden con el de propiedad.

Como "cuasi-propietario", digámoslo así, el enfiteuta tiene derecho a percibir todos los frutos y rendimientos de la cosa, así como el de mejorarla, cambiando el cultivo –derecho de que carecen el usufructuario y el arrendatario–; los frutos los adquiere, como el propietario, por el mero hecho de la separación. Dispone, al igual que éste, de la reivindicatioutilis– y de la actio negatoriautilis–, y también de la utilis actio confessoria, para hacer efectivas las servidumbres prediales constituidas a favor del fundo enfitéutico. Finalmente, goza, como el propietario, si se halla en el ejercicio material de su derecho, de la protección posesoria, mediante los interdictos que garantizan la posesión de la cosa misma. En efecto, su posesión en nada se diferencia de la del mismo propietario: le anima la intención resuelta de poseer la finca en su propio interés y de disfrutarla económicamente como si fuese el dueño –"animus domini"–.

+ Obligaciones del enfiteuta


A cambio de todo esto, el enfiteuta se obliga: 1.º, a satisfacer un canon anual, llamado "vectigal" (1); 2.º, a no deteriorar la finca; 3.º, a notificar al dueño, en su caso, su voluntad de traspasar a otro la enfiteusis, para que aquél, si la transfiere en venta, pueda hacer uso de su derecho de "tanteo" –ius protimiseos–. Si falta a alguno de estos deberes, dejando, por ejemplo, de abonar el canon durante tres años consecutivos, el dueño –dominus emphyteuseos– puede despojarle de su derecho y expulsarle de la finca.


- Características diferenciadoras de la enfiteusis romana


La enfiteusis se caracteriza y distingue de las servidumbres por tres rasgos: 1.º, el enfiteuta ocupa, económica y, en esencia, jurídicamente también, posición análoga a la de un "propietario"; su derecho es, pues, superior a las servidumbres, por la amplitud de facultades que encierra, teniendo por misión suplir, en ciertos casos, a la propiedad; 2.º, la enfiteusis es alienable y transmisible hereditariamente; 3.º, el enfiteuta que se halle en el ejercicio efectivo de su derecho tiene –según la opinión que creemos más acertada– la posesión "jurídica" de la finca, mientras que el titular de una servidumbre sólo goza de la posesión "jurídica" de su derecho –quasi possessio–; es decir, que posee la servidumbre, y no la finca sobre que grava. El enfiteuta excluye de ésta al dueño, que, en cambio, puede permanecer en su posesión, a pesar del ejercicio de una servidumbre.

La enfiteusis se distingue, a su vez, del arrendamiento en que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal de crédito contra el arrendador, mientras que el enfiteuta goza de un derecho real sobre la finca, que, por tanto, puede hacer efectivo contra cualquiera (2).

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(1) Además, al constituirse la enfiteusis y poner al enfiteuta en posesión de la finca, suele exigírsele una suma, en concepto de prima.

(2) Si, dado el caso, renuncia a ejercitarlo, puede reclamar el "laudemio", a razón del 2 por 100 del precio de la finca.

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- Derechos reales en Derecho romano


+ Derechos reales en Derecho romano (I): concepto de cosa

+ Derechos reales en Derecho romano (II): clases de cosas

+ Derechos reales en Derecho romano (III): Derechos sobre las cosas. Clases de adquisición jurídica

+ Derechos reales en Derecho romano (IV): concepto y efectos de la posesión

+ Derechos reales en Derecho romano (V): introducción histórica a la adquisición de la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VI): modos derivativos de adquirir la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VII): modos originarios de adquirir la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VIII): protección del Derecho de propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (IX): la actio publiciana

+ Derechos reales en Derecho romano (X): derechos sobre cosa ajena, conceptos generales

+ Derechos reales en Derecho romano (XI): servidumbres

+ Derechos reales en Derecho romano (XIII): "Superficies"

+ Derechos reales en Derecho romano (XIV): prenda e hipoteca

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Fuente:
Instituciones de Derecho privado romano, R. Sohm, páginas 305 - 308.