jueves, 13 de octubre de 2016

Derechos reales en Derecho romano (XIII): "Superficies"



Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

El derecho de "superficie" tiene su origen en el arrendamiento a perpetuidad de un solar, mediante pago de un canon anual, llamado "solarium". El superficiario construye a su costa en solar ajeno. 

Superficie y Derecho romano

Según los principios de la "accesión", vigentes en Derecho romano –"superficies solo cedit"–, lo edificado en suelo de otro se incorpora a la propiedad del dueño del suelo. Mas, por virtud de aquel contrato, el superficiario adquiere para sí y sus herederos el derecho de habitar, durante el número de años convenidos –generalmente noventa y nueve– o a perpetuidad, la casa por él construida, ejerciendo sobre ella todos los derechos de un propietario.

En la época clásica, la superficies se emancipa del contrato de arrendamiento, pudiendo adquirirse también por compra o de otros modos (D. 43, 18, 1, 1) y constituirse sobre edificios ya levantados. Sin embargo, los derechos del superficiario no llegan a adquirir carácter real y eficacia contra terceros, hasta que, poco a poco, se la concede y garantiza el pretor. Éste le otorga, en primer término, la necesaria protección interdictal –"interdictum de superficie"– y, en ciertas circunstancias –causa cognita–, le confiere también, por decreto especial para el caso concreto, una actio in rem, que las fuentes llaman "alia actio". El Corpus iuris cierra esta trayectoria iniciada por el Derecho pretorio. En Derecho justinianeo, el superficiario ocupa la misma posición jurídica que el enfiteuta, gozando, como él, de un derecho análogo a la propiedad sobre finca ajena. Se halla asistido utiliter por todas las acciones del propietario y disfruta también protección posesoria, mediante el citado interdictum de superficie. Puede mejorar y reformar libremente el edificio, siempre que no sea para deteriorarlo, y dispone de él y tiene su posesión "jurídica" –corpus y animus–, lo mismo que si fuese su propietario (1).

Respecto a la distinción entre la "superficie" y las servidumbres y el arrendamiento, se aplica lo dicho sobre la enfiteusis.

----------

(1) DEGENKOLB, Platzrecht und Miethe (1867). GEIB, en Archiv. f. zivilist. Praxis; t. 106 (1910), p. 13. A. SCHMIDT, en Zeitscht. d. Sav-Stift.; t. 11, ps. 121 ss. KARLOWA, Röm. Rechtsgesch. II, ps. 1260 ss. La superficies, como la enfiteusis, procede del Derecho público, donde se aplicó primeramente a la administración del patrimonio del Estado, trasplantándose luego a las relaciones privadas. Atendiendo a estos orígenes, se explica la particularidad de que se atribuya carácter real al solarium, haciéndose extensiva esta obligación a los causahabientes a título singular. V. PERNICE, Zeitschr. d. Sav-Stift.; t. 5, ps. 90 ss.

----------

- Derechos reales en Derecho romano


+ Derechos reales en Derecho romano (I): concepto de cosa

+ Derechos reales en Derecho romano (II): clases de cosas

+ Derechos reales en Derecho romano (III): Derechos sobre las cosas. Clases de adquisición jurídica

+ Derechos reales en Derecho romano (IV): concepto y efectos de la posesión

+ Derechos reales en Derecho romano (V): introducción histórica a la adquisición de la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VI): modos derivativos de adquirir la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VII): modos originarios de adquirir la propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (VIII): protección del Derecho de propiedad

+ Derechos reales en Derecho romano (IX): la actio publiciana

+ Derechos reales en Derecho romano (X): derechos sobre cosa ajena, conceptos generales

+ Derechos reales en Derecho romano (XI): servidumbres

+ Derechos reales en Derecho romano (XII): la enfiteusis

+ Derechos reales en Derecho romano (XIV): prenda e hipoteca

----------

Fuente:
Instituciones de Derecho privado romano, R. Sohm, páginas 308 - 309.