La enfiteusis, en el Derecho de la antigua Roma, puede constituir por convención, por disposición de última voluntad, por usucapión y, finalmente, por disposición de la autoridad judicial.
- Constitución de la enfiteusis por convención
La convención, por la que se constituye la enfiteusis, se llama contrato enfiteuticario, que no es una venta ni una locación, sino un contrato regulado por reglas especiales, como decidió el emperador Zenón en la constitución que lleva su nombre. El contrato enfiteuticario no necesita ulterior tradición para que surja el derecho.
Del contrato nace, desde luego, una acción personal a favor de ambos contratantes, y después una acción real (vectigalis in rem actio) a favor del enfiteuta (1). La constitución de la enfiteusis eclesiásticas requiere escritura.
- Constitución de la enfiteusis por disposición de última voluntad
El propietario puede dejar a título de legado una enfiteusis sobre un fundo propio, sin que se requiera un contrato entre el heredero y el legatario.
- Constitución de la enfiteusis por usucapión
Puede adquirirse por usucapión la enfiteusis, sea por no existir todavía sobre la cosa, sea adquiriendo por el referido medio el derecho de enfiteusis ya existente sobre la misma, a favor de un tercero. Acontece lo primero, por ejemplo, cuando se adquiere de otro que no es propietario, y, por tanto, no válidamente, pero con buena fe, el derecho de enfiteusis, y de hecho lo ejercita por el tiempo necesario para la usucapión. Sucedería lo segundo cuando, habiéndose empezado a ejercitar de hecho, con buena fe, el derecho de enfiteusis que sobre aquel determinado fundo había sido constituido a favor de un tercero, continuara disfrutando la cosa y portándose respecto al propietario o concedente, como enfiteuta, por el tiempo necesario para la usucapión.
En el primer caso, la adquisición por usucapión se perfecciona, por así decirlo, en perjuicio del propietario del fundo; en el segundo, en perjuicio del enfiteuta anterior, sin que, no obstante, pueda decirse, como han pretendido algunos autores, que exista una traslación de enfiteusis por prescripción, puesto que el derecho del segundo enfiteuta surge tan sólo en cuanto se extingue el del primero, como ocurre en la adquisición de la propiedad por usucapión. Por esto en ambos casos la enfiteusis, de cuya adquisición se trata, nace igualmente ex novo, independientemente de que preexista o no una relación jurídica igual; aunque en el segundo caso no suele acontecer, por razones fácilmente comprensibles, que la nueva relación jurídica, el derecho de enfiteusis que se adquiere, sea igual al precedente.
- Constitución de la enfiteusis por disposición del juez
Es ciertamente difícil, por no decir imposible, que el juez se vea obligado a adjudicar a una de las partes un derecho de enfiteusis, en un juicio divisorio, pero puede perfectamente ocurrir el caso de que el juez, después de reconocer en la sentencia la existencia de la obligación del demandado de constituir una enfiteusis, de ejecución a la misma sentencia y declare constituida la enfiteusis que el demandado se resistió a constituir. En este caso, la enfiteusis se constituye por sentencia del juez.
Advertiremos, finalmente, que una enfiteusis ya existente puede ser transmitida a un tercero, sea por voluntad del enfiteuta mortis causa o inter vivos, sea por sentencia del juez.
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(1) Paulus, fr. 1, § 1, si ager. vect., VI, 3: Qui in perpetuum fundum fruendum conduxerunt a municipibus; quamvis non officiantur domini, tamen placuit competere iis in rem actionem adversus quemvis possessorem; sed et adversus ipsos municipes. Es inútil advertir que el propietario conserva la reivindicatio contra los terceros.
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 515 - 518.
