"Superficie" es un derecho real, enajenable y transmisible a los herederos, que otorga al titular –superficiario– el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio construido en suelo ajeno, mediante el pago de un canon anual, llamado pensio o solarium.
Según los principios de la "accesión", lo que se edifica en suelo de otro cede o accede a la propiedad del dueño del suelo: superficies solo cedit. Sin embargo, sentida que fue la necesidad de construir en suelo público, se permitió a los particulares levantar sobre él edificios, otorgándoles el goce de los mismos a cambio de un canon por años. Famosas son las concesiones hechas por los magistrados a los banqueros –argentarii– para construir en el foro tabernae donde ejercer su actividad, con la facultad de destruirlas, así como de transmitir a otros el derecho al goce de las mismas. Nada sabemos con exactitud acerca del régimen jurídico que sirve de base a tales concesiones, si bien no se excluye la posibilidad de que la relación se constituyese mediante un arrendamiento de Derecho público, y que el concesionario se hallase asistido por el interdictum de loco publico fruendo. Sea como fuere, lo cierto es que esta práctica se extendió después a los municipios y, en último término, a los sujetos privados. Es en este momento cuando la institución adquiere figura autónoma, constituyéndose casi siempre por arrendamiento. El dominus soli permite la edificación, y el constructor –inquilinus, conductor– adquiere el derecho a su goce.
El derecho así establecido es enajenable y transmisible a los herederos, como puede también ser concedido en prenda y gravado o beneficiado por el titular con servidumbres. Dado que entraña una relación contractual, sólo vincula a las partes, y su sanción se logra por la actio del propio negocio –actio conducti, si se trata de arrendamiento–. La protección frente a terceros es conferida por el Pretor, mediante el interdictum de superficiebus, el cual, estando modelado a imagen del uti possidetis, da la victoria al inquilinus o conductor de la superficies que se encuentre en su disfrute nec vi nec clam nec precario respecto del adversario.
En el Derecho justinianeo culmina un proceso que, iniciado quizá en la época postclásica, consagra la superficies como derecho real. El superficiario tiene a su favor la actio in rem, así como todos los recursos normalmente otorgados a los propietarios. A la inversa, se dan contra él los recursos que de ordinario se conceden frente a los propietarios.
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Fuente:
Derecho Romano, Instituciones de Derecho Privado | Juan Iglesias | Páginas 294 - 295.
