Las servidumbres prediales están constituidas sobre un predio a favor de otro. Presuponen siempre dos predios, a saber, el sirviente, sobre el que se impone la servidumbre, y el dominante, a favor del cual la servidumbre se constituye. Las servidumbres prediales son inherentes al predio y no a la persona que las ejercita; otros términos, el propietario del predio dominante goza y ejercita el derecho de servidumbre, no como inherente a su propia persona, sino a la cualidad de propietario del predio dominante, y el propietario del predio sirviente sufre aquel ejercicio, no en virtud de una obligación suya personal de abstenerse de hacer o de sufrir alguna cosa, sino por ser propietario del predio sirviente. Para el predio dominante las servidumbres son como una extensión de la propiedad; para el sirviente son una limitación de la misma.
- Consecuencias derivadas del concepto jurídico de las servidumbres prediales
De este concepto jurídico de las servidumbres prediales se deducen las consecuencias siguientes:
Las servidumbres prediales deben proporcionar un beneficio al mismo predio, no solamente a la persona del propietario. No basta, pues, que el actual propietario, por un motivo excepcional, pueda obtener de la servidumbre una utilidad cualquiera, en razón de un arte o de una profesión suya particular, sino que se requiere que la servidumbre beneficie al predio mismo, y presto, por tanto, alguna utilidad general al propietario de éste. El beneficio, sin embargo, no debe exceder las necesidades del predio. Por lo demás, el mismo placer es una utilidad o un beneficio, pues todo lo que hace más agradable y ameno el uso del predio dominante puede ser objeto de servidumbre. Las servidumbres prediales deben tener una causa perpetua; es decir, deben satisfacer un interés permanente del predio dominante y descansar en una utilidad que pueda constantemente prestar el predio sirviente.
Las servidumbres prediales presuponen una relación local entre dos predios, de tal modo que el predio sirviente preste un beneficio al dominante, y por esto se lee en los textos que los predios deben ser vecinos. Esta vecindad no supone necesariamente continuidad, sino más bien la inexistencia entre ambos predios de obstáculo permanente al ejercicio de la servidumbre.
Las servidumbres prediales siguen siempre la suerte de los predios a que van adheridas; no pueden, por consiguiente, ser enajenadas, pignoradas ni arrendadas separadamente de aquéllos, ni trasladadas de un predio a otro, y nótese que esta inseparabilidad de dichas servidumbres con relación al predio que sirven, se refiere, no sólo al derecho en sí, sino también al ejercicio del mismo.
- Principio de la indivisibilidad de las servidumbres prediales
Las servidumbres son indivisibles, es decir, no pueden adquirirse ni perderse parcialmente. De este principio de la indivisibilidad de las servidumbres prediales, combinado con el que sirva de fundamento a las relaciones de condominio, resulta que, si el predio pertenece a diferentes propietarios, la constitución de una servidumbre por parte de uno de los copropietarios del predio sirviente es nula, como también lo es la adquisición de una servidumbre por parte de uno de los copropietarios del predio dominante; lo propio debe decirse de la obligación asumida por uno de los condóminos de constituir una servidumbre sobre el predio común, y de la estipulación por parte de uno de los copropietarios del predio dominante.
Se sigue, además, del predio de la indivisibilidad, que, si el predio dominante se divide en varias partes reales, la servidumbre compete a cada una de ellas (servitus omnes partes sequitur); que mediante el ejercicio, aunque sea parcial, del derecho de servidumbre, se conserva íntegramente esta última; que la renuncia de la servidumbre hecha por uno de los copropietarios del predio dominante es enteramente ineficaz, y que la servidumbre no se extingue si el propietario del predio dominante pasa a ser condómino del predio sirviente o viceversa.
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 452 - 457.
