Tipos de servidumbres prediales en Derecho romano

Pueden existir tantas especies de servidumbres prediales como tantas sean las utilidades que un fundo puede prestar a otro, siéndoles aplicables las reglas de las servidumbres en general y de las servidumbres prediales en particular. Siguiente la clasificación romana de servitutes praediorum urbanorum y servitutes praediorum rusticorum, nos fijaremos primero en las principales servidumbres urbanas, y luego en las más importantes servidumbres rústicas.

- Servidumbres urbanas

Las más importantes son las siguientes:

+ Servitus tigni inmmittendi

Es el derecho de introducir una viga u otro material de construcción en el muro del vecino.

Servidumbres prediales romanas: concepto

Las servidumbres prediales están constituidas sobre un predio a favor de otro. Presuponen siempre dos predios, a saber, el sirviente, sobre el que se impone la servidumbre, y el dominante, a favor del cual la servidumbre se constituye. Las servidumbres prediales son inherentes al predio y no a la persona que las ejercita; otros términos, el propietario del predio dominante goza y ejercita el derecho de servidumbre, no como inherente a su propia persona, sino a la cualidad de propietario del predio dominante, y el propietario del predio sirviente sufre aquel ejercicio, no en virtud de una obligación suya personal de abstenerse de hacer o de sufrir alguna cosa, sino por ser propietario del predio sirviente. Para el predio dominante las servidumbres son como una extensión de la propiedad; para el sirviente son una limitación de la misma.

- Consecuencias derivadas del concepto jurídico de las servidumbres prediales

De este concepto jurídico de las servidumbres prediales se deducen las consecuencias siguientes:

Las servidumbres prediales deben proporcionar un beneficio al mismo predio, no solamente a la persona del propietario. No basta, pues, que el actual propietario, por un motivo excepcional, pueda obtener de la servidumbre una utilidad cualquiera, en razón de un arte o de una profesión suya particular, sino que se requiere que la servidumbre beneficie al predio mismo, y presto, por tanto, alguna utilidad general al propietario de éste. El beneficio, sin embargo, no debe exceder las necesidades del predio. Por lo demás, el mismo placer es una utilidad o un beneficio, pues todo lo que hace más agradable y ameno el uso del predio dominante puede ser objeto de servidumbre. Las servidumbres prediales deben tener una causa perpetua; es decir, deben satisfacer un interés permanente del predio dominante y descansar en una utilidad que pueda constantemente prestar el predio sirviente.

Clasificación de las servidumbres prediales

Aunque el Derecho moderno formula una teoría general y abstracta de las servidumbres prediales, los romanos reconocieron sólo determinados tipos de servidumbres, cuyo número fue aumentando paulatinamente por obra de la jurisprudencia, siempre abierta al reconocimiento de nuevas figuras. Las más antiguas servidumbres son aquéllas rústicas de paso y acueducto. Empezaremos por ellas, señalando sólo las más importantes.

- Servidumbres rústicas de paso

+ Iter

Atribuye el derecho a pasar a pie, a caballo o en litera. Iter, más que un camino es una senda.

+ Actus

Permite el paso con animales o vehículos. Propiamente actus indica el camino por donde pasa el ganado.

+ Via

Es la más amplia de las servidumbres de paso, pues consiente utilizarla para cualquier finalidad, incluido el transporte de materiales.

- Servidumbres rústicas de agua

+ Servitus aquaeductus

Es el derecho de extraer agua del fundo sirviente, conduciéndola hasta el propio fundo (ductus de ducere = conducir) mediante canales o tuberías.

+ Servitus aquae haustus

Es el derecho a extraer agua de una fuente ajena (haustus de haurio = extraer o sacar agua). El modo de sacar el agua es indiferente, lo que sí parece claro es que esta servidumbre lleva siempre consigo la facultad de entrar en el fundo para extraerla, salvo que la fuente se encuentre en el límite entre los dos fundos, por lo que el titular de la servidumbre podría extraerla desde el suyo, sin necesidad de pasar al sirviente. Simplemente anecdótico.

+ Servitus pecoris ad aquam appulsus

Es comúnmente conocida como servidumbre de abrevadero, y faculta a su titular para llevar el ganado o abrevar en la fuente, pozo o estanque del predio sirviente. Appulsus o adpulsus, viene de appello o adpello que significa conducir, por lo que literalmente sonaría como conducir el ganado hasta el agua (para darle de beber, se entiende).

- Servidumbres urbanas de construcción

+ Servitus tigni inmmitendi

La facultad de introducir (immitere) vigas u otros materiales en pared ajena.

+ Servitus oneris ferendi

Faculta al propietario del edificio dominante a descansar todo o parte del mismo en el edificio contiguo (oneris de onero = descansar o apoyar).

+ Servitus projiciendi

Concede al dueño del fundo dominante la facultad de sobrevolar  el espacio aéreo del fundo sirviente con construcciones propias, como balcones o terrazas, pero sin descansar materialmente en él (projiciendi de projicio = construir en el aire).

- Servidumbres urbanas de luces y vistas

+ Servitus altius non tollendi

El derecho del dueño del predio dominante a prohibir al dueño del predio sirviente que eleve la construcción más allá de una determinada altura (tollendi de tollo = alzar, elevar).

+ Servitus ne luminibus officiatur

Prohibe al dueño del fundo sirviente que con cualquier tipo de construcción prive de las vistas al predio dominante (prospectui de prospectus = vista a lo lejos, perspectiva).

- Servidumbres urbanas de desagüe

+ Servitus stillicidii

Consiente en verter el agua de lluvia del tejado sobre el fundo sirviente, sin encauzarla en forma alguna (stillicidium literalmente significa gotera del tejado).

+ Servitus fluminis

El contenido es el mismo, sólo que las aguas se vierten a través de canalones.

+ Servitus cloacae

Atribuye la facultad de dar salida a las aguas residuales, mediante conductos o tuberías de desagüe (cloaca), a través del predio sirviente.

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- Servidumbres prediales

+ Servidumbres prediales: rasgos preliminares

+ Rasgos distintivos de las servidumbres prediales

+ Utilidad y posibilidad de ejercicio de las servidumbres prediales

+ Constitución de las servidumbres prediales

+ Extinción de las servidumbres prediales

+ Tutela procesal de las servidumbres prediales

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Páginas 192 - 193.

Utilidad y posibilidad de ejercicio de las servidumbres prediales

Tanto la utilidad como la posibilidad de su ejercicio son requisitos fundamentales de las servidumbres en el Derecho romano.

- La utilidad como requisito fundamental de la servidumbre romana

En cuanto al primero, la servidumbre debe ser útil al fundo en favor del cual ha sido construida (servitus fundo utilis esse debet). La utilidad se identifica con el contenido mismo de la servidumbre, y una servidumbre inútil sería un contrasentido.

+ La servidumbre debe proporcionar una ventaja al predio dominante

Por ello, una servidumbre debe siempre proporcionar una ventaja al predio dominante: por ejemplo, una servidumbre de paso para que el predio sea accesible, una servidumbre de agua para que sea más fructífero, o una servidumbre de luces para que sea más agradable habitarlo. Semejante ventaja, no necesariamente económica, puede redundar también en una mayor amenidad del fundo (amoenitas), y así, el titular de una servidumbre de acueducto -dice Pomponio- podrá utilizar el agua no sólo para regar, sino incluso para recrear su jardín con una fuente.

- Posibilidad en el ejercicio de la servidumbre romana

Respecto al segundo requisito, es claro que el ejercicio de la servidumbre debe ser posible, pues una servidumbre cuyo ejercicio sea imposible no puede constituirse, ya que, entre otras razones, no proporcionaría utilidad alguna al fundo, lo cual resulta impensable.

+ La imposibilidad en la servidumbre puede ser jurídica o física

Así, la existencia de un fundo intermedio entre los fundos dominante y sirviente, perteneciente a distinto propietario, impediría el ejercicio de una servidumbre de extracción de agua, por ejemplo; o bien, si los fundos entre los que se intenta constituir una servidumbre de paso están situados a tal distancia que el ejercicio sería imposible y por tanto inútil. No quiere ello decir que la distancia sea siempre un obstáculo para el ejercicio de la servidumbre, sino que todo depende del tipo de que se trate: unas veces, como en la servidumbre de acueducto, por ejemplo, el ejercicio será posible aún entre fundos distantes, en cambio otras servidumbres, como la de apoyo de construcción, no podrán ser constituidas sino entre fundos contiguos.

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- Servidumbres prediales

+ Servidumbres prediales: rasgos preliminares

+ Rasgos distintivos de las servidumbres prediales

+ Clasificación de las servidumbres prediales

+ Constitución de las servidumbres prediales

+ Extinción de las servidumbres prediales

+ Tutela procesal de las servidumbres prediales

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Página 191.

Rasgos distintivos de las servidumbres prediales

Siendo las servidumbres derechos reales, el titular, dueño del fundo dominante, tiene la facultad de exigir al dueño del fundo sirviente una conducta siempre negativa, que unas veces consistirá en un pati (permitir o soportar) y otras en un non facere (no hacer).

- Servidumbre de acueducto

Así, en una servidumbre de acueducto el dueño del fundo sirviente está obligado a "permitir" que el titular de la servidumbre conduzca el agua hasta su fundo; contrariamente, en la servidumbre altius non tollendi, el dueño del fundo sirviente está obligado a no elevar la propia construcción más allá de una determinada altura (non facere).

- La servidumbre jamás consiste en un hacer

Tal principio se encuentra incluido en un fragmento del Digesto (D. 8, 1, 15, 1) y fue formulado por los juristas medievales como servitus in faciendo consistere nequit, esto es, la servidumbre jamás consiste en un hacer (a cargo del dueño del fundo sirviente, se entiende).

- Extinción de las servidumbres al reunirse en una persona el dominio del predio dominante y sirviente

Al ser también derechos reales sobre cosa ajena, es imposible que una servidumbre pueda constituirse entre dos fundos pertenecientes al mismo propietario; es necesario que los fundos pertenezcan a propietarios diversos, y tan es así, que las servidumbres se extinguen cuando se reúne en una sola persona el dominio de los predios dominante y sirviente.

Esta regla esencial de las servidumbres, que se evidencia en D. 8, 2, 26 como nulli res sua servit (es imposible una servidumbre sobre una cosa propia), se justifica entre otros motivos porque no es posible que un mismo sujeto, en orden a la misma relación jurídica, sea al mismo tiempo titular del derecho y de la obligación. Es claro que el propietario de dos fundos, puede obtener ventaja de uno de ellos a cargo del otro, pasar, por ejemplo, pero esta situación no podrá ser calificada de servidumbre, sino de mera sujeción material de uno de los fundos respecto al otro.

- Las servidumbres prediales son inherentes e inseparables del fundo

Dado que las servidumbres prediales se constituyen en ventaja de un fundo, son inherentes e inseparables del mismo. Puede decirse que la servidumbre sigue indefectiblemente la suerte jurídica del fundo, de tal forma que su titular no puede enajenarla separadamente del mismo, ni tan siquiera alquilarla, ni cederla en usufructo o en prenda, aunque en derecho justinianeo se admiten algunas singulares atenuaciones.

El artículo 534 del Código Civil recoge este rasgo característico de la servidumbre romana, al afirmar que las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.

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- Servidumbres prediales

+ Servidumbres prediales: rasgos preliminares

+ Utilidad y posibilidad de ejercicio de las servidumbres prediales

+ Clasificación de las servidumbres prediales

+ Constitución de las servidumbres prediales

+ Extinción de las servidumbres prediales

+ Tutela procesal de las servidumbres prediales

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Páginas 190 - 191.

Servidumbres prediales: rasgos preliminares

Las servidumbres prediales en el Derecho romano son derecho real sobre cosa ajena: por tanto el titular ejercitar siempre el derecho de servidumbre sobre un fundo que no le pertenece.

- El término servitus o servidumbre en Derecho romano

El término latino servitus (servidumbre) equivale a sumisión o dependencia, y en relación con la persona física se utiliza para designar la esclavitud. Pero aplicado a los predios (de ahí el nombre de servidumbres prediales), indica sujección entre ellos de tal forma que toda servidumbre se constituye sobre un predio (sirviente, porque sirve o está sujeto) en favor de otro llamado dominante.

- Sujetos de la relación jurídica

Sin embargo, es obvio, que la relación jurídica no se constituye entre fundos, sino entre personas con relación a los fundos, y no entre cualesquiera personas, sino únicamente entre los propietarios de los fundos respectivos. Así sólo podrá ser titular del derecho real de servidumbre (sujeto activo de la relación jurídica) el actual o sucesivos propietarios del fundo dominante; y el sujeto pasivo se identificará con el actual o sucesivos propietarios del fundo sirviente. Un ejemplo clarifica bastante. Entre el fundo A y B existía una servidumbre de paso a favor del primero. Cornelio, dueño actual del fundo dominante A, y por tanto titular de la servidumbre, tiene la facultad de pasar a través del fundo sirviente B que pertenece a Livilo, quien como sujeto pasivo tiene que soportar el paso. Ahora bien, si Cornelio transmite la propiedad del fundo a Labieno, éste se convierte automáticamente en titular del derecho de servidumbre, con la facultad de pasar por el fundo de Livilo, sin que evidentemente medie relación alguna entre ellos. Idéntica situación tendríamos si Livilo transmitiese la propiedad de su fundo a otra persona.

- Mantenimiento del concepto de servidumbre romano en el Derecho civil español

El concepto de servidumbre en Derecho romano, como limitación de la propiedad de un fundo en provecho de otro, se mantiene en esencia en nuestro Código civil, donde en el artículo 530 nos dice que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

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- Servidumbres prediales

+ Rasgos distintivos de las servidumbres prediales

+ Utilidad y posibilidad de ejercicio de las servidumbres prediales

+ Clasificación de las servidumbres prediales

+ Constitución de las servidumbres prediales

+ Extinción de las servidumbres prediales

+ Tutela procesal de las servidumbres prediales

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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Página 189.