El contrato de locación-conducción es un contrato consensual, por el que una de las partes (locator) se obliga a procurar el uso y el disfrute temporal de una cosa o a prestar un servicio o un trabajo a la otra parte (conductor), mediante un precio que ésta se obliga a pagar a la primera (1).
- Requisitos esenciales del contrato de locación-conducción
Los requisitos esenciales de este contrato son los enumerados al tratar de la compraventa, a saber: la cosa, el precio y el consentimiento: a) la cosa objeto del contrato puede ser así una cosa corporal o incorporal, cuyo uso y disfrute el arrendador se obliga a procurar al arrendatario (praestare uti frui licere), como un acto, un servicio, un trabajo que aquél promete prestar a éste; b) el precio debe ser, como en la compraventa, verdadero y cierto, y debe consistir en una suma de dinero (2). Este se llama, según los casos, reditus, pensio, merces, manupretium; c) el consentimiento, desde que existe sobre la cosa y sobre el precio, perfecciona el contrato sin que se requiera ninguna otra formalidad. Si las partes no estuvieran acordes sobre la cantidad del precio, hay que distinguir: o el precio que pretende el locator es más elevado del que el conductor quiere pagar, y entonces no hay consentimiento, y, por consiguiente, no existe contrato, o el precio exigido por el locator es más bajo del a que el conductor se considera obligado, y en este caso hay consentimiento por la suma menos elevada, porque lo más contiene menos.
- Efectos y clases de locación-conducción
Siendo este contrato esencialmente bilateral, da lugar a obligaciones distintas y recíprocas para ambas partes; el arrendador hace valer su derecho con la actio locati y el arrendatario con la actio conducti, las dos directas y de buena fe.
Los efectos de este contrato son diversos, según que tenga por objeto el uso y el disfrute de una cosa (locatio conductio rerum), o la prestación de un trabajo determinado (locatio operari), o el trabajo en sí, abstracción hecha de su resultado final (locatio operarum).
+ Locación-conducción de cosas
. Generalidades
Sin repetir aquí la enumeración de los requisitos que deben concurrir en todo contrato y en toda especie de locación-conducción, observaremos solamente que las cosas que se consumen con el uso no pueden, en general, ser arrendadas, porque la locación de cosas tiene por objeto atribuir al arrendatario el disfrute de la cosa con la obligación de restituir la misma cosa. El arrendatario puede, en general, subarrendarla, y el subarrendatario puede pagar directamente la pensión o el alquiler al arrendador primitivo. La locación de fundos rústicos y la de urbanos constituyen las dos principales subdivisiones de la locación-conducción de cosas; en el primer caso, el arrendatario se llama colono (colonus); en el segundo, inquilino (inquilinus).
. Obligaciones del arrendador
Debe: 1.º, entregar la cosa al arrendatario en tal estado que pueda servir para el uso convenido y sin vicios que la inutilicen para aquel uso; 2.º, garantizar al arrendatario el goce libre e idóneo al uso convenido por toda la duración del contrato. Por esto, si el uso o el disfrute resultaran imposibles, el arrendador sería responsable de ello, pero en distinta proporción, según que la imposibilidad proceda de su culpa o de caso fortuito; en la primera hipótesis, tratándose de culpa leve, está obligado a resarcir plenamente al arrendatario (in id quod interest); en la segunda hipótesis, si el caso fortuito ha destruido la cosa arrendado, o la ha inutilizado total o parcialmente para el uso y disfrute convenidos, el arrendatario ha de pagar únicamente el alquiler o la pensión en proporción al uso y disfrute que ha podido obtener de la cosa arrendada (3). El arrendador debe también abstenerse de hacer modificación alguna en la cosa arrendada que la convierta en impropia o menos apta para el uso prometido, y debe, durante la locación, hacer en ella todas las reparaciones necesarias; 3.º, pagar todos los impuestos territoriales ordinarios y extraordinarios, y 4.º, reembolsar al arrendatario todos los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho en la cosa.
. Obligaciones del arrendatario
1.º, debe pagar exactamente el alquiler y la pensión convenida, en proporción al disfrute efectivo de la cosa arrendada, a tenor de las reglas antes citadas; 2.º, debe usar de la cosa convenientemente y conforme al uso a que está destinada; en el cumplimiento de esta obligación responde de toda culpa, y 3.º, finido el arrendamiento, debe restituir la cosa al estado en que la recibió, salvo los deterioros procedentes de antigüedad o de fuerza mayor (4). Para garantizar el cumplimiento de estas obligaciones del arrendatario, la ley concede al arrendador una hipoteca sobre los frutos del fundo arrendado, si es rústico, y si es urbano, sobre las cosas que el arrendatario ha introducido en el fundo para servirse de ellas según el fin de la locación (invecta et illata).
. Causas por las que se disuelve la locación de cosas. Reconducción tácita
La locación se disuelve: 1.º, por la destrucción de la cosa arrendada; 2.º, por expirar el término fijado para la duración del contrato; pero aunque haya transcurrido el tiempo, la locación puede prorrogarse por consentimiento tácito de los contrayentes (reconductio tacita) (5); 3.º, por la negativa del arrendador a continuar el arriendo (6), y 4.º, por la facultad que en ciertos casos tiene el arrendatario de apartarse del contrato (7). Cuando no se hubiese fijado un término, o éste no resultare de la naturaleza del contrato, la locación cesa por renuncia de una de las partes (8).
+ Locación-conducción de servicios
. Generalidades
Es aquella especie de locación por la que una de las partes se obliga a prestar a la otra un acto, un servicio, un trabajo mediante un precio (merced). En cuanto a los requisitos del contrato, hay que notar especialmente que el acto objeto de la locación de servicios debe ser lícito, estimable en dinero y mercenario (9); además, se requiere que la obligación de prestar los servicios no sea perpetua.
. Efectos del contrato de locación-conducción de servicios
Hay que distinguir, según que: a) se hayan arrendado los servicios en calidad de criado o de operario a jornal (locatio conductio operarum); b) o bien alguno asuma por su cierto precio la ejecución a destajo de una obra determinada, con la obligación de entregarla concluida dentro de cierto tiempo (locatio conductio seu redemptio operis). En el primer caso, el arrendador, es decir, el que promete el servicio propio, debe prestarlo personalmente; si no cumple esta obligación por dolo o culpa, debe indemnizar al arrendatario; si el incumplimiento total o parcial proviene de caso fortuito, el arrendatario no podrá pedir la indemnización; pero, por otra parte, el arrendador sólo podrá exigir la merced en proporción a la prestación realizada. Cuando se trate de una redemptio operis, el empresario (el cual, contra la terminología usual, es llamado conductor, mientras que se llama locator aquel que confía a otros una obra) (10) puede, en general, ejecutar el trabajo por medio de otras personas (11); no responde de los daños provenientes de caso fortuito o fuerza mayor, pero es responsable de toda culpa; la ley presume, salvo prueba en contrario, que el daño se debe a la culpa del empresario cuando se verificó antes de que la otra parte recibiese y aprobase la obra.
. Causas por las que cesa la locación de servicios
Son: 1.º, el término de la obra o trabajo prometidos; 2.º, la muerte del operario; la del empresario solamente disuelve el contrato cuando se hubiese perfeccionado, teniendo en cuenta su habilidad personal, y 3.º, el término del plazo convenido, si los servicios se hubiesen arrendado por tiempo determinado.
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(1) Como se deduce de esta definición, hay tan íntima analogía entre la locación y la venta, que muchos jurisconsultos consideran la locación como la venta del uso determinado de una cosa o de un servicio (pr., Inst., de locat., III, 24; Gaius, fr. 2, pr.; Labeo, fr. 28, § 2, y Javolenus, fr. 51, § 1, locati, XIX, 2.
(2) Gaius, fr. 25, §§ 6 y 51, pr. locati, XIX, 2. En una especie anómala de locación, o sea en el contrato de aparcería, el precio puede consistir en una parte cuotativa de los frutos del fundo. Pero la aparcería es mejor un contrato de sociedad que una verdadera locación: Gaius, fr. 25, § 6, locati, XIX, 2. Véase Waaser, De colonia partiaria (1888). Véase Ferrini, en el Archivio Guiridico, XXXVIII, 21.
(3) Ulpianus, fr. 9, §§ 1 y 4; fr. 15, §§ 2, 7 y 8; fr. 19, § 6; Pomponius, fr. 25, § 2; Alfenus, fr. 20, pr., y Africanus, fr. 33, locati, XIX, 2. Así el colono puede pretender una reducción en el precio del arriendo, cuando la cosecha, por razón de caso fortuito, ha sido inferior a lo que podía esperarse del fundo; pero es preciso que el daño sufrido por el arrendatario sea considerable y debido a caso fortuito extraordinario. Ulpianus, fr. 15, §§ 2 y 7, locati, XIX, 2.
(4) El arrendatario que se negara a restituir la cosa arrendada incurría, por derecho romano, en las penas conminadas contra las que se apoderen violentamente de las cosas de otro (Const. 10, unde vi, VIII, 4; Const. 25, de locat., IV, 65).
(5) Ulpianus, fr. 13, § 11, y fr. 14, locati, XIX, 2; Const. 16, de locat., IV, 65. La renovación tácita del arrendamiento tiene lugar cuando el arrendatario, transcurrido el plazo, continúa usando y disfrutando de la cosa sin oposición del arrendador. Esta nueva locación se presume convenida con las mismas condiciones de la anterior y constituye un nuevo contrato, no una continuación del precedente (fr. 13, § 11, cit., Arndts-Serafini, Pandette, § 313, nota 3, letra b). El uso de la renovación se aplicó, sobre todo, durante el Bajo Imperio, en la locación de las tierras, y dio origen a diversas clases de derechos reales o contractuales, que provienen todavía directamente de la locación. Así en los bienes de la Iglesia surge el precario eclesiástico, locación tradicionalmente renovada y hereditaria.
(6) Los motivos por los que el arrendador puede negarse a continuar la locación son: 1.º, la falta de pago del alquiler durante dos años (Paulus, fr. 54, § 1, y fr. 56, locat., XIX, 2); 2.º, el abuso o la malversación de la cosa arrendada (Const. 3, de loc., IV, 65); 3.º, la necesidad de hacer en la cosa arrendada reparaciones no compatibles con el uso convenido (Alfenus, fr. 27 y 30, y Africanus, fr. 35, locati, XIX, 2; 4.º, una necesidad urgente de habitar la cosa arrendada, sobrevenida de un modo imprevisto al arrendador (Const. 3, de loc., IV, 65).
(7) Las causas por las que el arrendatario puede apartarse del contrato son: 1.º, los defectos de la cosa que impidan enteramente su uso o lo limiten o lo hagan más difícil (Gaius, fr. 25, § 2, y Alfenus, fr. 27, pr. locati, XIX, 2); 2.º, el retardo del arrendador en conceder el uso (Paulus, fr. 24, § 4, y Labeo, fr. 60, pr. locati, XIX, 2), y 3.º, el temor racional de un peligro, si se continúa usando de la cosa arrendada (Ulpianus, fr. 13, § 7, y Alfenus, fr. 27, § 1, locati, XIX, 2).
(8) La locación no cesa por la muerte de una de las partes, pues las obligaciones y los derechos correspondientes pasan a los herederos. Tampoco es exacto el principio de que la venta del fundo arrendado disuelva la locación; porque aun en esta hipótesis las obligaciones derivadas del contrato subsisten inalterables entre arrendador y arrendatario. Si aquél hubiese enajenado la cosa sin obligar a su sucesor a respetar la locación, el arrendatario siempre tendría el derecho de ejercitar contra el arrendador la actio conducti para resarcirse en cualquier ocasión en que el comprador lo hubiese expulsado del fundo. Gaius, fr. 25, § 1, y Julianus, fr. 32, locati, XIX, 2; Paulus, fr. 50, de iure fisci, XLIX, 14.
(9) Los actos o servicios dependientes de una profesión liberal eran retribuidos con honorarios, retribución que no confundía con el salario o merced y que se exigía en una extraordinaria cognitio. Ulpianus, fr. 1, de extraord. cognit., L, 13.
(10) Se discute la razón de esta extrañeza terminológica. La opinión más probable es que en su origen, habiendo el contrato de locación tomado su nombre de la material colocación de una cosa cerca de otra, se pensase en el caso frecuente de quien, confiando a otros la realización de una obra, les suministra (y de aquí coloque cerca de ellos) la materia prima. Esto explica también el hecho extrañísimo de que los jurisconsultos, sobre todo en la época republicana, hablen de locatio rerum y de res locatae, aun donde se trata evidentemente de una locación de servicios; con todo, véase Alfenus, fr. 31, locati conducti, XIX, 2.
(11) La sustitución de otra persona puede prohibirse por un pacto expreso o por la voluntad presunta de las partes, como, por ejemplo, si una obra de bellas artes se hubiese contratado con un artista famoso. Ulpianus, fr. 31, de solut., XLVI, 3.
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- Contratos consensuales en el Derecho de la antigua Roma
+ Contratos consensuales en Derecho romano (I): compraventa
+ Contratos consensuales en Derecho romano (III): sociedad
+ Contratos consensuales en Derecho romano (IV): mandato
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Fuente:
Instituciones de Derecho romano | Libro tercero, De las obligaciones | Felipe Serafini, páginas 174 - 187.
