La compraventa es un contrato consensual, por el que uno de los contrayentes se obliga a entregar a otro la posesión de una cosa, mediante determinada suma de dinero que se obliga a entregar el segundo.
- Requisitos esenciales de la compraventa en el Derecho de la antigua Roma
Los requisitos esenciales de la compraventa son: la cosa, el precio y el consentimiento.
+ La cosa (res, merx)
Son vendibles todas las cosas sobre las que puede recaer obligación, y particularmente tanto las corporales como las incorporales, las singulares como las universales, y no sólo las que en la actualidad existen, sino también las futuras, y aun la simple esperanza de un lucro (1). La cosa sobre que recae la compraventa puede pertenecer al vendedor o a un tercero. No obstante, si la cosa procede de un hurto y ambos contrayentes lo sabían, la compraventa no es válida; si únicamente lo sabía el vendedor, el contrato no es nulo, pero no obliga al comprador. Además, es ineficaz la compraventa de una cosa fuera del comercio, salvo estar el comprador en error excusable, como tampoco es válida la de una cosa cuya compraventa está prohibida (2).
+ El precio (pretium)
El precio debe ser cierto y concertado en una suma de dinero (pecunia numerata); sin embargo, no cambiaría la naturaleza del contrato si, independientemente de un precio en dinero, el comprador, se obligase a otras prestaciones accesorias, o si, fijado en un principio el precio en dinero, se conviniese después que el comprador pudiese librarse mediante otra prestación (datio in solutum). El precio ha de ser determinado, o posiblemente determinable de un modo preciso. Esto no impide que la determinación del precio pueda hacerse depender de un acontecimiento incierto e ignorado, dejándola, por ejemplo, al arbitrio de una persona determinada (3) o bien al prudente arbitrio de un perito imparcial (arbitratu boni viri) (4).
+ El consentimiento
El consentimiento de los contrayentes no está sujeto a formalidad alguna; pueden manifestarlo verbalmente, por escrito, tácitamente, por si mismos o por medio de un tercero (5). La declaración puede ser pura, a término o bajo condición. Una condición muy frecuente en la compraventa es la de probar la cosa: en este caso la compraventa no se perfecciona hasta que el comprador ha gustado la cosa o ha declarado ser de su satisfacción, a no resultar que las partes entendieron cerrar el trato bajo condición resolutoria. Es también en cierto modo condicional la compraventa de cosas fungibles según peso, número y medida, hasta que las cosas han sido pesadas, contadas o medidas.
- Efectos de la compraventa en Derecho romano
Los efectos de la compraventa se refieren al periculum y al commodum de la cosa, y a las obligaciones de ambas partes contratantes.
+ Periculum y commodum (6)
En cuanto el contrato queda perfeccionado, el periculum y el commodum de la cosa vendida pasan al comprador (7). Se exceptúan de esta regla general las compraventas de cosas fungibles según peso, número o medida, en las que corren de cuenta y riesgo del vendedor, hasta que han sido pesadas, contadas o medidas; así también en las compraventas bajo condición, la pérdida de la cosa vendida ocurrida antes de cumplirse aquélla, viene a cargo del vendedor (periculum interitus), pero el simple deterioro de la cosa anterior a dicho momento recae sobre el comprador.
+ Obligaciones de las partes contratantes en la compraventa
En cuanto a las obligaciones procedentes de la compraventa, hay que advertir que, siendo sinalagmático este contrato, crea obligaciones recíprocas, tanto para el vendedor como para el comprador, y, por consiguiente, da lugar a dos acciones directas, una en favor del vendedor (actio venditi), y otra en favor del comprador (actio empti).
. Obligaciones del vendedor
El vendedor no se obliga a transmitir la propiedad al comprador, sino a poner la cosa a su disposición (8). Está, por tanto, obligado, ante todo, a entregar la cosa al comprador y transmitirle la disponibilidad física de ella (vacuam possessionem tradere) con todos los accesorios y los frutos naturales y civiles percibidos después de la perfección del contrato. Hasta que ha entregado la cosa debe usar de toda diligencia para la conservación de ésta, y responde de toda culpa.
El vendedor está obligado a responder al comprador de evicción, la cual tiene lugar cuando por decisión judicial el propietario se apodera de todo o en parte de la cosa comprada o cuando el comprador se ve obligado a reconocer o tolerar un ius in re sobre el objeto comprado como libre (9).
En los primeros tiempos de Roma el vendedor no tenía la obligación de garantir la evicción al comprador, pero las partes solían estipular que el vendedor pagaría doble del precio, si se verificaba la evicción (stipulationes duplae).
El uso de estos pactos fue tan general, que la jurisprudencia acabó por aceptar la garantía a título de evicción como una obligación inherente a la naturaleza del contrato. De esta manera, aunque no se hubiera concluido expresamente semejante pacto, el vendedor, por medio de la actio empti, podía ser obligado a resarcir todos los daños derivados de la evicción (id quod interest). El recurso del comprador el vendedor, por razón de la evicción sufrida, está sujeto a los siguientes requisitos: 1.º, que la evicción remonte su origen a un vicio inherente al derecho del vendedor y preexistente a la venta, y 2.º, que el comprador se haya visto privado por sentencia judicial del goce de la cosa.
La obligación de prestar evicción cesa, pues, si el comprador se ve privado de la cosa por violencia o por un acto del poder soberano; como también si la cosa ha perecido, o el comprador ha sido privado de ella sin sentencia judicial, o si ha sucumbido en el pleito por culpa propia, y especialmente si ha dejado, sin motivo legítimo, de denunciar debidamente el pleito al vendedor, salvo prueba de que la denuncia no hubiera cambiado el éxito del pleito, aun cuando se hubiese hecho en tiempo oportuno. En cuanto a los efectos de la acción en garantía por razón de la evicción, conviene distinguir el caso en que las partes la habían expresamente pactado, del en que derivado de la misma naturaleza del contrato. En el primer caso el comprador acciona ex stipulatu, pidiendo exacta y únicamente la cantidad pactada, que ordinariamente representa el duplo del valor de la cosa vendida; en el segundo caso el comprador puede pedir por la actio empti el resarcimiento de todos los daños e intereses (id quod emptoris interest rem evictam non esse), calculándose el valor de la cosa en el momento de la evicción.
En la actio ex stipulatu se tomaba como base de cálculo el estado de la cosa en el momento de la venta, sin tener en cuenta los aumentos o disminuciones posteriores; la actio ex stipulatu se concedía siempre en caso de evicción parcial de partes materiales de la cosa (salvo las llamadas partes constitutivas); pero no se concedía para la evicción de partes indivisas, tanto de cosas indivisibles como de cosas divisibles, si no había precedido la división.
El vendedor responde al comprador de los vicios o defectos de la cosa vendida cuando: 1.º, sean tales que inutilicen la cosa para el uso a que se destinó, o por lo menos disminuyan sensiblemente su valor; 2.º, fuesen preexistentes a la perfección del contrato, y 3.º, fuesen ocultos e ignorados del comprador. Este tenía contra el vendedor dos acciones, concedidas por el edicto edilicio y utilizables a su elección, a saber: la actio redhibitoria y la actio quanti minoris. La primera tiende a la rescisión del contrato y se extingue a los seis meses; la segunda se dirige a la disminución del precio y dura un año útil. Sin embargo, hay que advertir que en caso de dolo por parte del vendedor, el comprador puede utilizar la actio empti, que sólo se extingue a los treinta años. Por su naturaleza, la acción redhibitoria no puede intentarse más que una vez; en cambio, la acción para disminuir el precio, cuantas veces se descubre un nuevo defecto; pero ambas se excluyen mutuamente.
. Obligaciones del comprador
El comprador responde de toda culpa en el cumplimiento del contrato. Está obligado a pagar el precio en el acto de la entrega de la cosa, a no haberse pactado lo contrario, y si incurre en mora debe pagar los intereses moratorios. Pero no está obligado a pagar el precio antes de la entrega de la cosa, y puede rechazar al vendedor que se lo pidiere, con la excepción del contrato no cumplido. Además, el comprador está obligado a transferir al vendedor la propiedad de las monedas que da como precio y a indemnizar al vendedor de los gastos hechos después de la perfección del contrato para conservar y custodiar la cosa vendida.
La propiedad de la cosa vendida, suponiendo que pertenezca al vendedor, no pasa al comprador por el mero efecto de la venta. Para que la propiedad se transmita es necesario que el vendedor haya hecho la tradición de la cosa y que el comprador haya pagado el precio convenido, a no ser que haya comprado a crédito.
- Rescisión de la compraventa
Además de las causas por que se disuelven en general todos los contratos, la compraventa de inmuebles puede rescindirse por lesión enorme. Según una formal disposición de los emperadores Diocleciano y Maximiano, el vendedor de un fundo, vendido por menos de la mitad de su valor, puede pedir la rescisión del contrato; pero el comprador puede evitarla pagando el verdadero y total valor de la cosa; es decir, el justo precio.
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(1) Importa distinguir la emptio spei (por ejemplo, la compra de una redada, iactus retis) de la emptio rei speratae (por ejemplo, la compra de una futura cosecha de un campo); esta última se considera concluida con al condición de que la cosa llegue a existir. Pomponius, fr. 8, § 1, de contr. empt., XVIII, 1.
(2) Paulus, fr. 34, §§ 1 y 7, de contr. empt., XVIII, 1. Unas veces la compraventa está prohibida en general, otras veces lo está a determinadas personas. Así, por ejemplo, no es lícito a los tutores, curadores, mandatarios y administradores públicos comprar los bienes cuya administración tienen, ni a los empleados públicos comprar bienes inmuebles en la provincia en que ejercen sus funciones.
(3) Por ejemplo, quanti Titius rem destimaverit. Este punto era muy discutido por las antiguas escuelas de jurisconsultos. Labeon y Casio afirmaban que cuando la determinación del precio se dejaba al arbitrio de un tercero, no existía contrato de compraventa; en cambio, Ofilio y Próculo sostenían lo contrario, y esta opinión fue confirmada por Justiniano (§ 1, Inst., de empt., III, 23, y Const. 15, de contr. empt., IV, 38, combinado con Gai., III, 140). Cuando el tercero designado no quisiese o no pudiese fijar el precio, la venta sería nula por falta de precio. Es, pues, una venta condicional, y la condición consiste en que el tercero fije el precio.
(4) Gaius, fr. 25, pr. locati, XIX, 2; Marcianus, fr. 16, § 9, de pign., XX, 1. En este sentido, no por derecho romano, sino por derecho común moderno, puede dejarse la determinación del precio al prudente arbitrio de uno de los contratantes. En el caso de prudente arbitrio, por derecho romano no existía venta (Gaius, fr. 35, § 1, de contr. empt., XVIII, 1), sino un contrato innominado, siempre que una de las partes hubiese cumplido su promesa.
(5) Paulus, fr. 1, de contr. empt., XVIII, 1. Pero si las partes hubiesen convenido en que la venta debiese hacerse por escrito, el contrato no se perfecciona hasta mediar la escritura. Const. 17, de fide instrum., IV, 11.
(6) Anau, en el Archivio Giuridico, vol. XXV, 88-160; Pacchioni, Studi di diritto privato (págs. 3-27, Cesena, 1889); Manenti, en los Studi Senesi (IV, 225), y Arnó, La teoria del periculum rei venditae nel dir. romano classico, en la Giurispr. Ital. (XLIX, parte IV, 209-236, 1897). En este original trabajo, Arnó, partiendo especialmente de los pasajes de Alfeno (fr. 13-15, de peric. et comm., XVIII 6) y de Africanus (fr. 33, loc. cond., XIX, 2), con gran copia de argumentos promueve la duda acerca de si en el derecho clásico debiera claramente distinguirse la res tradita de la necdum tradita, de manera que, en este supuesto, la tradición hubiera constituido el verdadero límite de separación entre el tiempo dentro del cual el periculum corre a cargo del vendedor, de aquel en que corresponde al comprador; en otros términos, el tránsito del periculum no ocurriría en el instante de la conclusión del contrato por el simple consentimiento, sino que quedaría diferido el momento de la tradición.
(7) § 3, Inst., de empt., III, 23; Paulus, fr. 34, § 6, de contr. empt., XVIII, 1. Véase Arnó, Note minime sul § 3, Inst., de emptione et venditione (III, 23), en el Arch. Giur. [LXII (N. S., III), fasc. 3], en donde, llamando la atención sobre el contraste verdaderamente notable entre los pasajes de las Instituciones y los fragmentos en la nota anterior citados de Alfeno y Africano, deduce argumentos a favor de la afirmación que los compiladores justinianeos pensaban, tocante al periculum rei venditae, de distinta manera que los jurisconsultos clásicos.
(8) Ulpianus, fr. 11, § 2, y Africanus, fr. 30, § 1, de act. empt., XIX, 1: "... venditorem hactenus teneri, ut rem emptori habere liceat, non etiam, ut eius fatiat". El vendedor, pues, no se obliga a transmitir la propiedad, sino la pacífica posesión de la cosa; de aquí que el comprador no pueda accionar contra el vendedor, a no serle disputada la posesión de la cosa.
(9) Por ejemplo, un derecho de usufructo o de hipoteca. Pomponius, fr. 34, § 2, de evict., XXI, 2, y fr. 66, pr. de contr. empt., XVIII, 1. Una servidumbre predial en la que resultare afecto el fundo vendido, salvo casos particulares, no dará lugar a recurso por motivo de evicción; pero el comprador podría ejercitar la actio quanti minoris seu aestimatoria por razón del desmérito que la servidumbre ocasiona al fundo. Ulpianus, fr. 1, de act. empt., XIX, 1; Gaius, fr. 49, § 1, de evict., XXI, 2. Véase la nota de Arndts, § 303, nota 3.
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- Contratos consensuales en el Derecho de la antigua Roma
+ Contratos consensuales en Derecho romano (II): locación-conducción
+ Contratos consensuales en Derecho romano (III): sociedad
+ Contratos consensuales en Derecho romano (IV): mandato
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Fuente:
Instituciones de Derecho romano | Libro tercero, De las obligaciones | Felipe Serafini, páginas 158 - 171.
