La hipoteca, al margen de los artículos a ella dedicados en el Código civil, en el Derecho español se regula especialmente por la Ley Hipotecaria que basa su sistema, ante todo, en el principio de publicidad, según el cual, para que la hipoteca pueda ser válidamente constituida y surta sus efectos es necesaria su inscripción en el Registro de la propiedad.
- En Roma no existió ningún Registro de la Propiedad
Pero Roma no conoció el Registro, indispensable para conectar a la constitución de tal garantía la requerida nota de publicidad, por lo que la hipoteca romana es clandestina, y fue esa clandestinidad un enorme defecto, por el que su uso no llegó a prevalecer sobre las demás garantías a pesar de sus obvias ventajas.
- Inconvenientes de la clandestinidad de la hipoteca en Derecho romano
La falta de publicidad incidía negativamente en la seguridad del tráfico jurídico, originando dos graves inconvenientes:
+ El acreedor, a cuyo favor se constituía una hipoteca, no tenía medio de saber si la cosa había sido ya hipotecada a otra persona.
+ El deudor que ya había constituido sobre su cosa una primera hipoteca frente a un primer acreedor, podía fácilmente, de acuerdo con un segundo acreedor, falsear dolosamente la fecha de constitución de una segunda hipoteca, anteponiéndola a la primera y defraudando el principio prior in tempore potior in iure en favor del segundo acreedor.
- El delito de estelionato o crimen stellionatus en Derecho imperial
El Derecho imperial trató de luchar contra el primer inconveniente estableciendo sanciones de carácter penal para castigar a aquéllos que enajenaban o hipotecaban una cosa sin declarar las hipotecas que ya la gravaban, calificando semejante hecho de crimen stellionatus, esto es, delito de estelionato, que abarca todo tipo de maniobras dolosas y fraudulentas frente a terceros.
Para remediar el segundo inconveniente, la ya citada constitución del emperador León determinó que las hipotecas constituidas mediante documento público, tuviesen preferencia sobre aquéllas que constasen en simple escritura privada. Esta norma constituye un antecedente histórico de todo el sistema de publicidad del Derecho moderno y contribuyó, dado el trato de favor, a generalizar el uso de la hipoteca pública.
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+ Concepto e identificación de los Derechos reales de garantía
+ Evolución de los derechos reales de garantía
+ Concepto de prenda
+ Concepto de hipoteca
+ Objeto de la prenda y la hipoteca
+ Facultades del acreedor pignoraticio
+ Pluralidad de hipotecas
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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Páginas 214 - 215.
- Preferencia de las hipotecas constituidas mediante documento público
Para remediar el segundo inconveniente, la ya citada constitución del emperador León determinó que las hipotecas constituidas mediante documento público, tuviesen preferencia sobre aquéllas que constasen en simple escritura privada. Esta norma constituye un antecedente histórico de todo el sistema de publicidad del Derecho moderno y contribuyó, dado el trato de favor, a generalizar el uso de la hipoteca pública.
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- Derechos reales de garantía
+ Concepto e identificación de los Derechos reales de garantía
+ Evolución de los derechos reales de garantía
+ Concepto de prenda
+ Concepto de hipoteca
+ Objeto de la prenda y la hipoteca
+ Facultades del acreedor pignoraticio
+ Pluralidad de hipotecas
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Fuente:
Derecho privado romano - Antonio Ortega Carrillo de Albornoz. Páginas 214 - 215.
