El Derecho de superficie podía constituirse, y extinguirse, por diversas causas o modos en Derecho romano.
- Constitución del Derecho de superficie
El derecho de superficie se constituye por contrato, por legado, por donación, por disposición del juez, y, finalmente, por usucapión.
Entre los modos de constituirse el derecho de superficie sobresale el contrato. En la mayoría de los casos la concesión tiene lugar mediante el pago de un canon anual; pero no es enteramente necesario este requisito, pudiendo también constituirse el derecho de superficie mediante un contrato de compraventa, pagándose una suma fija y sin ulterior obligación del pago de la pensión anual. Para constituir el derecho real de superficie basta el simple contrato, y no se requiere la cuasitradición.
En cuanto a la usucapión del derecho de superficie, se excluye la posibilidad de usucapir la propiedad de un edificio sin el terreno sobre el que éste se ha construido; pero no el derecho de superficie.
- Extinción del Derecho de superficie
Las causas que extinguen el derecho de superficie son las mismas por las que se extingue la enfiteusis, excepto los casos de privación a título de pena, que no le son aplicables. Cuando el edificio se arruine por caso fortuito, o sea legalmente destruido, en todo o en parte, por el superficiario, los materiales pertenecen a dicho superficiario siempre que no se haya limitado el derecho de disponer de la sustancia, y especialmente cuando el edificio ha sido construido por aquel con materiales propios. Arruinándose el edificio, puede suceder que, según lo convenido en el acto de constitución de la superficie, el superficiario tenga derecho a reedificarlo.
El derecho de superficie es una institución jurídica análoga a la enfiteusis, pero se distingue principalmente de ella en que aquél recae no ya sobre el terreno, sino sobre la superficie; en que no es condición esencial, como en la enfiteusis, el pago de un canon anual, y, finalmente, en que no se extingue por todas las causas que extinguen la enfiteusis. Difiere de las servidumbres en que éstas se conceden siempre en beneficio exclusivo de una persona o de un fundo determinados, mientras que el derecho de superficie es enajenable por actos entre vivos y transmisible en caso de muerte, y confiere otros derechos más extensos.
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 523 - 525.
