La usucapión ordinaria es una fusión de la antigua usucapio y de la longi temporis praescriptio (analizamos ambas aquí). Por este medio, el que con buena fe y justo título posee una cosa susceptible de ser usucapida, por tres años continuos si es mueble, o por diez (veinte) si es inmueble, adquiere la propiedad de aquélla. Examinaremos separadamente cada uno de estos requisitos.
- Requisitos de la usucapión ordinaria
+ Posesión
El primer requisito de la usucapión es la posesión en el sentido propio de la palabra, esto es, la posesión jurídica. El que detenta una cosa en nombre de otro, como el arrendatario, el depositario y el comodatario, no puede usucapir la cosa que detenta. Así, pues, no pueden usucapirse las cosas no susceptibles de ser poseídas, como las incorporales y las que, formando parte integrante de un todo, han perdido su existencia individual. Sin embargo, la usucapión ya empezada de una cosa no se interrumpe por el hecho de que el poseedor la una a otra cosa que él mismo posea, porque con esta unión aquél no ha perdido la posesión. Para perder la posesión de una cosa es preciso que ocurra un hecho contrario, que nos ponga en la positiva imposibilidad de ejercitar nuestro poder sobre aquella cosa, o demuestre nuestra intención de no querer poseerla más. El que, poseyendo una cosa, la una a otra que el mismo posee, no pierde con ello el poder físico sobre la primera, ni demuestra la intención de no querer poseerla más; no pierde, por tanto, la posesión. Si las partes unidas se separan después de cumplido el plazo de la usucapión, el que resulta ser propietario por usucapión del todo, por este solo hecho no se convierte en propietario de cada una de las partes, salvo el que las haya poseído antes de su unión; por tanto, el propietario de aquellas partes ya separadas podrá reivindicarlas.
Por ejemplo: Ticio construye una casa sobre un fundo propio con materiales de Cayo, y luego la casa pasa a ser poseída por Sempronio, el cual queda propietario de la misma por usucapión. Si transcurrido el plazo de la usucapión de la casa se separan de la misma los materiales de Cayo, éste podrá reivindicarlos. Y, en efecto, con la usucapión de la casa no han sido usucapidos cada uno de los materiales. Sempronio no ha tenido un momento siquiera la posesión separada de cada uno de los mismos, y, por tanto, no ha resultado ser su propietario (1).
En cambio, si es el mismo propietario de los materiales quien los une a su casa, y ésta pasa luego a ser propiedad de un tercero por usucapión, en tal caso ya no puede aquél reivindicar los materiales si después se separan del edificio, porque, habiendo él mismo unido las partes al todo, ha renunciado a la propiedad separada de cada una de ellas y no ha conservado más que la propiedad del todo, o sea de la casa, y si esta casa la usucapiere un tercero, aquél pierde el derecho de reivindicar las partes, aun cuando después se separen.
+ Buena fe
Se entiende por buena fe el convencimiento de no cometer una injusticia al apropiarse una cosa. En general, el que quiere valerse de la usucapión debe tener el convencimiento de adquirir la propiedad al tomar posesión de la cosa; pero este convencimiento no siempre es necesario, puesto que si alguno se cree erróneamente incapaz de adquirir propiedad, no tiene ciertamente aquella convicción, y, sin embargo, si adquiere la cosa con justo título de uno a quien consideraba propietario, es poseedor de buena fe y puede usucapir (2). Lo mismo hay que decir en el caso de que el poseedor crea, erróneamente, ineficaz el título por el cual ha adquirido la cosa. Así, pues, si la mujer dona al marido una cosa ajena, el marido que acepta la donación, creyendo erróneamente que la cosa pertenecía a la mujer, puede adquirir su propiedad por usucapión, aun cuando sepa que la mujer no podía transferirle el dominio por causa de la nulidad de las donaciones entre cónyuges (3).
Por otra parte, el convencimiento de adquirir la propiedad de la cosa sobre la que se toma posesión no siempre es suficiente para constituir la buena fe.
La buena fe debe existir en el momento de adquirir la posesión, pero no es precisa su continuación por todo el tiempo posterior. Cuando la posesión de la cosa se adquiere en virtud de un contrato de compraventa, la buena fe debe existir, no sólo en el acto de la entrega, sino también en el momento del contrato. En el caso de que se adquiere la posesión por medio de un representante, no se tiene en cuanta la buena fe de éste, sino la del representado, la cual debe existir en el momento en que éste tiene noticia de la aprehensión, porque la usucapión empieza precisamente en dicho. La regla de que no se tiene en cuenta la buena o mala fe del representante no es aplicable a los casos excepcionales, en los que se adquiere la posesión sin el concurso de la propia voluntad, pues entonces se requiere aquélla. Aun en estos casos, el adquirente no podría usucapir, si en el momento de tomar posesión estuviese en mala fe.
La buena fe se deduce de las circunstancias que acompañaron al acto de adquisición. Cuando el usucapiente produce la prueba de las circunstancias acreditativas de su buena fe, corresponde al adversario probar que aquél conocía la injusticia de la adquisición o que el error en que estaba era inexcusable, siendo de advertir que, en general, sólo es excusable el error de hecho.
+ Justo título
La posesión debe ser adquirida del modo y bajo un título (iusta causa) por el que, en general, podría haberse adquirido la propiedad, bien que en aquel caso determinado la adquisición de la propiedad. El que pretende haber usucapido la propiedad, en caso de contradicción, debe aducir la prueba de haber adquirido la posesión en aquella forma; en otros términos, debe probar el título de la usucapión, un iustus titulus possessionis. El título es justo, cuando existe un hecho o motivo jurídico que en abstracto es válido para atribuir la propiedad, aunque en concreto exista un obstáculo que lo impida. En general, este obstáculo proviene de que el tradente no era propietario o no tenía el derecho de enajenar; pero pero puede también provenir de otros motivos. De todos modos, el que realiza el acto adquisitivo ha de ignorar la existencia del obstáculo que vicia su adquisición, pues de otro modo procedería con mala fe.
Los títulos justos son tantos cuantos son los actos atribuidos de la propiedad. Encontramos especialmente mencionados en las fuentes los siguiente: pro emptore, cuando el poseedor compró la cosa de quien no era propietario o de quien no tenía la facultad de enajenarla; pro donato, cuando al poseedor le fue donada por quien no era su propietario, o por quien no podía donársela; pro legato, cuando la recibió a título de legado de quien no le podía transmitir la propiedad, o cuando estaba viciada la disposición por la que la recibió; pro dote, cuando le fue dada en dote una cosa ajena; pro soluto, cuando se le dio en pago una cosa perteneciente a un tercero; pro herede, cuando posee un objeto hereditario en la errónea creencia de que es, efectivamente, heredero; pro derelicto, cuando se apodera de una cosa que erróneamente cree no tener dueño (4).
Para la usucapión no basta, en general, la simple creencia en el poseedor de tener un título justo, sino que se requiere la efectiva existencia de este título. Hay, sin embargo, algunos casos excepcionales en los que la errónea creencia de tener un título se justifica por circunstancias tales, que la hacen excusable. En estos casos se admite, por excepción, que la creencia suple la realidad. Esto ocurre, en general, cuando el poseedor, por un error excusable, fundado en razones objetivas, cree de buena fe en la existencia de un justo título. Se dice en esta hipótesis que existe un título putativo. El jurisconsulto Africano propone el caso del que, habiendo recibido el encargo de comprar una cosa determinada, se la procura ilícitamente y la entrega al mandante, aunque en realidad la cosa no haya sido comprada.
+ Continuación de la posesión durante el tiempo establecido por la ley
Para las cosas muebles este plazo es de tres años, y para las inmuebles de diez o veinte años, según que los interesados residan o no en la misma provincia (inter praesentes, inter absentes). Dicho plazo se computa civilmente, esto es, no por momentos, sino por días, y el último día comenzado se considera completo.
Durante el indicado plazo, la posesión debe ser continua, es decir, no interrumpida, pues la interrupción de la posesión interrumpe también el curso de la usucapión, y de la misma manera que la posesión reanudada no puede unirse a la que se tenía antes de la interrupción, así también debe empezar una nueva usucapión a contar del día en que se reanudó. Además de la interrupción natural de la posesión, hay otra civil que tiene lugar cuando el propietario intenta la acción reivindicatoria contra el poseedor. En el derecho antiguo la litis contestatio no interrumpía la antigua usucapio; pero la sentencia favorable al propietario reivindicante dejaba sin efecto jurídico alguno la usucapión completada en el tiempo intermedio, porque el juez, al dictar aquélla, tenía en cuenta el momento de la contestación de la litis, y en este instante, la usucapión no estaba todavía consumada. La longi temporis praescriptio, en cambio, quedaba interrumpida en el derecho justinianeo, desde el comienzo del proceso; y luego, cuando en la legislación de Justiniano, las dos instituciones se refundieron en una sola, subsistió el principio de que la contestación de la litis interrumpe la usucapión.
El poseedor puede computar en su posesión la de su causante (accesio possessionis), siempre que, como es natural, la posesión haya pasado del causante como la del sucesor (a título singular) reúnan todos los requisitos exigidos para la usucapión. Pero el sucesor a título universal, como quiera que sucede en la situación jurídica del difunto, continúa también, respecto a la usucapión, la relación jurídica de éste; por tanto, debe tenerse en cuenta la buena o mala fe del difunto, no la del heredero (llamada por este motivo successio possessionis). En otros términos: si el difunto obró de buena fe, el heredero ganará la usucapión, aunque sea de mala fe, y, al contrario, si el difunto obró de mala fe, el heredero, aunque sea de buena fe, no puede usucapir.
- Cosas excluidas de la usucapión ordinaria
Estaban excluidas de la usucapión ordinaria: 1.º, las cosas extra commercium; 2.º, las cosas sustraidas furtiva o violentamente al propietario, y las vendidas por el poseedor de mala fe ignorándolo el propietario; 3.º, las dádivas recibidas por un magistrado contra el deber de su cargo y contra la prohibición de la ley; 4.º, las cosas pertenecientes al Estado (res fiscales) y al príncipe y los bienes raíces de las iglesias, de las fundaciones piadosas y las de los menores durante la menor edad, y 5.º, las cosas cuya enajenación es nula por la ley. Por último en los juicios sobre rectificación de lindes las partes no pueden fundar en la usucapión ordinaria la propiedad del terreno objeto de discusión.
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(1) Paulus, fr. 23, § 7, de rei vind., VI, 1: Item si quis ex alieni caementis in solo suo edificaverit, domum quidem vindicare poterit, cementa autem resoluta prior dominus vindicabit, etiam si post tempus usucapionis dissolutum sitae dificium, postquam a bonae fidei emptore possessium sit: nec enim singula caementa usucapiuntur, si domus per temporis spatium nostra fiat. Y nosotros creemos también aplicable esta decisión al supuesto de que la casa y los materiales que a ella se unen pertenezcan al mismo propietario.
(2) Papinianus, fr. 14, § 4, de usurp. XLI, 3: Filius familius emptor alienae rei, cum patrem familias se factum ignoret, caepit rem sibi traditam possidere: cur non capiat usu, cum bona fides initio possessionis adsit, quamvis eum se per errorem esse arbitretur, qui rem ex causa peculiari quaesitam nes possidere possit?
(3) Pomponius, fr. 3, pro donato, XLI, 6. El mismo Pomponio, en el fr. 5, pro derelict., XLI, 7, propone el siguiente caso: Yo compro una cosa a Ticio, constándome que le ha sido donada por su mujer, aun cuando sepa que él no era propietario de aquélla (por ser nulas las donaciones entre los cónyuges) y que, por tanto, no podía convertirme en propietario; sin embargo, como yo sé que él estaba en posesión y disponía de la cosa por expresa voluntad de la mujer, no comete injusticia alguna al apropiarme la cosa que me vende y, por consiguiente, debo ser considerado como poseedor de buena fe y puedo llegar a ser propietario de aquélla por usucapión.
(4) Estos títulos están citados en el Digesto, XLI, 4-10. Se indica allí el título pro suo; pero éste no es, en realidad, un título especial, sino una calificación que se da a todos los títulos por los que el poseedor cree haberse convertido en propietario, por tanto, comprende todos los que hemos citado; aquella calificación, sin embargo, se usa más en particular para indicar los títulos que no tienen un nombre especial, como por ejemplo, cuando se posee una cosa en virtud de una disposición judicial o de una división extrajudicial.
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Fuente:
Derecho romano, Felipe Serafini, páginas 402 - 411.
