Las limitaciones legales de la propiedad –los romanos no las llaman nunca servitutes– pueden distinguirse en dos clases, según se basen en el interés de fundos confinantes –relaciones de vecindad– o en el interés público.
- Relaciones de vecindad
Entre las limitaciones debidas a semejantes relaciones tenemos las siguientes:
a) Las XII Tablas establecen en favor del dueño de un fundo el derecho a entrar dentro del fundo vecino para recoger la bellota del propio árbol caída en éste. Tal facultad es reconocida también por el Pretor, disponiendo que la entrada pueda hacerse en días alterna –interdictum de glande legenda–. Lo que antes se refería solamente a la recogida de bellota, se extiende a toda clase de frutos, e incluso a cualesquiera objetos caídos en el fundo colindante, siempre que aquí no sea dado intentar la actio ad exhibendum.
b) Por disposiciones pretorias que tienen antecedentes en las XII Tablas (1) se dispone que si un árbol proyecta sus ramas desde un edificio sobre el edificio del vecino, puede éste pedir la corta de aquél, y en el caso de no ser atendido, talarlo él mismo y hacerlo propio. Cuando las ramas del árbol caen desde un fundo sobre el fundo del vecino, compete a éste la facultad de pedir que sea aclarado hasta la altura de quince pies (2) –sublucare–, y si no es atendida la petición, se le autoriza a que lo corte –coercere– y haga suya la leña –interdicta de arboribus caedendis– (3).
c) En la época postclásica se prohibe que las propias construcciones oscurezcan excesivamente la casa del vecino. A imagen de normas dictadas para el Oriente, se dispone que nadie levante edificios a menos de cien pies de distancia de los ya existentes que tienen vistas sobre el mar (4). La legislación justinianea establece que el propietario debe tolerar el saliente del muro de propiedad del vecino, siempre que no exceda de medio pie. Igualmente, prohibe las construcciones que quiten aire al vecino, cuando a éste es preciso para la limpieza del grano en las faenas en las faenas agrícolas.
d) Cualquiera nuevo edificio debe ser construido a doce pies de distancia, cuando menos, del ya existente, o a quince, si éste es público. La altura de los edificios no puede ser superior a cien pies (5).
e) El propietario de un sepulcro situado en terreno al cual sólo se tiene acceso por el fundo vecino, no se halla asistido, en la época clásica, de un derecho de paso forzoso, si bien le es dado pedir la entrada en forma precaria –precibus, mediante súplica– y extraordinaria. La legislación justinianea reconoce, en cambio, el derecho de paso forzoso, dejando a salvo la equitativa indemnización. Surge así en relación con el iter ad sepulchrum, la servidumbre legal de paso necesario, que se extenderá más tarde a todos aquellos casos en que un fundo se halla enclavado dentro de otros fundos.
f) El propietario de un fundo debe permitir, en los límites de la humana tolerancia, los humos y otras emanaciones –immissio– del fundo del vecino.
g) En la época clásica rige un principio del ius civile a tenor del cual las aguas deben discurrir naturalmente –naturaliter defluere– a través de los fundos, según la configuración del suelo y del subsuelo. Mediante la actio aquae pluviae arcendae puede pedirse al vecino la destrucción de la obra de fábrica –opus manu factum– que impide el curso normal de las aguas, ocasionando irrupciones o avalanchas perjudiciales, o bien que rehaga la por él demolida que lleva a las mismas consecuencias. No es que se prohiba que cada cual abra hoyos o canales, o realice otras obras, aunque con esto se desvíe o se paralice la corriente, sino que, haciendo nuevas obras o destruyendo las ya existentes, se produzca una immissio superior a la natural.
La actio aquae pluviae arcendae tiene por objeto impedir que el agua afluya en proporción no natural, a causa de obra artificial: curare ne (aqua) influat. Pero no sólo se contempla el caso del propietario del fundo superior que causa la immissio dañosa, sino también el del propietario del fundo inferior que impide la entrada natural de las aguas –opere facto aquam repellere, non recipere–, v. gr., haciendo una presa de contención, y en manera que puede perjudicar al primero.
La actio aquae pluviae arcendae persigue, por tanto, el que las cosas vuelvan a su estado originario. La obligación de restituir y de indemnizar por los daños causados recae sobre el propietario autor de la obra –auctor operis–, desde la litis contestatio. Cuando el autor de la obra no es el propietario actual, sino otro, v. gr., el que vendió a éste el fundo, se le impone únicamente la obligación de tolerar la destrucción por el actor –patientiae praestatio– (6).
La actio aquae pluviae arcendae es denegada cuando la existencia de las obras es debida a la ley, a la publica auctoritas, a la naturaleza del lugar –natura loci– o al tiempo inmemorial –vetustas–.
En la época justinianea la materia de aguas es objeto de nueva regulación. Se consideran éstas como un bien que interesa por igual a todos los cultivadores de la tierra. En este momento se prescribe que cada cual debe hacer uso de las aguas en los solos límites de la propia utilidad. Se condena tanto el abuso cuanto la realización de obras animo nocendi. Los justinianeos preparan así las bases del ordenamiento moderno.
- Limitaciones de Derecho público
Entre éstas tenemos las siguientes:
a) El propietario no puede demoler un edificio para especular con los materiales –negotiandi causa–. Lo que se persigue es ne ruinis urbs deformetur (7). Asimismo está prohibido disponer por legado de los materiales incorporados a un edificio.
b) Frente a la autonomía patrimonial de la época clásica, no existe un precepto legal –general o particular, explícito o implícito– que reconozca el derecho del Estado a privar a un ciudadano, por razones de interés público, de su propiedad. Si se prescinde de ciertas sanciones religiosas y de normas de carácter local, que para nada afectan al dominium ex iure Quiritium, difícilmente puede afirmarse que la expropiación por causa de utilidad pública es admitida en la época clásica. Otra cosa diríamos en relación con los últimos tiempos del Derecho romano.
Frontino nos informa de la expropiación fundada en un senadoconsulto de aquaeductibus –II a.C.–, pero no atañe a los fundos, sino a cosas muebles, a materiales diversos –tierra, arena, piedras, leña, etc.– necesarios para la restauración de acueductos pertenecientes a los propietarios vecinos. Por lo general, se trata de materiales de relativo valor, y, en todo caso, debe procederse sine iniuria privatorum. El problema no se plantea con relación al inmueble en sí.
El mismo Frontino nos dice que si el propietario de un fundo no se muestra favorable a ceder la parte del terreno que es necesaria para la construcción de un acueducto público, se compra el fundo entero, para después vender las partes que no afectan a la obra, en términos de quedar a buen recaudo –admirabili aequitate– tanto el derecho del Estado cuanto el del particular. Según Livio, la obstinación de un propietario a vender hace imposible la construcción del acueducto proyectado. En más de una ocasión, Augusto se muestra contrario a proceder contra la propiedad privada, y así resulta del edictum de aquaeductu Venafrano, dado entre el 736 y el 743 de Roma, y de la renuncia del emperador a expropiar los terrenos necesarios para la construcción de su nuevo Foro.
Alguien afirma que "no es posible pensar en la posibilidad de la construcción de calles y conducciones de agua en Roma sin la existencia de la expropiación forzosa". Pero deben observarse dos cosas: que buena parte del territorio de la ciudad pertenecía al Estado o a las corporaciones religiosas, y que, por lo que toca a los particulares, no debió ser escaso ese factor que se llama "el espíritu ciudadano".
No existe en Roma una ley de expropiación por causa de utilidad pública, pero un romano no calificaría de iniusta la disposición de un magistrado en tal sentido. Si Augusto no recurre a la expropiación para construir su nuevo Foro, no cabe duda que pudo hacerlo, aun faltando, como faltaba, una ley sobre el caso. Pudo hacerlo en virtud de su imperium, donde el derecho de expropiación está comprendido. Sólo que Augusto entiende que el Estado no debe entrometerse en la esfera privada más que cuando se trate de algo verdaderamente imprescindible. La legislación augustea, referida al orden privado, únicamente se ocupa de lo necesario. Se muestra así conforme con una tradición secular y muy romana.
c) En la época clásica las minas existentes en un fundo pertenecen al propietario del mismo. En la época romano-helénica se admite, de modo contrario, que el propietario viene obligado a consentir las excavaciones de extraños, pagando a éste una décima parte del producto obtenido y otra décima parte al Estado.
d) Un precepto de las XII Tablas dispone que los propietarios de fundos confinantes con una vía pública –amsegetes: quorum ager viam tangit– están obligados a mantenerla en buen estado. Cuando la vía se hace intransitable a causa del descuido en cumplir tal obligación, se impone a los dueños negligentes la pena de sufrir el paso de jumentos por sus fundos.
Según una norma clásica, cuando la vía pública está deteriorada –vel fluminis impetu vel ruina–, resultando impracticable el tránsito, el propietario más próximo a la misma viene obligado a permitir el paso –praestare viam–.
e) Los propietarios de los fundos ribereños están obligados a permitir el usus publicus riparum para los fines de la navegación.
f) En interés de la religión y de la salud pública, se prohibe quemar y dar sepultura a los cadáveres dentro de la ciudad, así como fuera de ella, hasta una distancia de 60 pies de los edificios.
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(1) XII Tablas, 7, 9 a-b: actio de arboribus caedendis.
(2) Interesa aquí que el terreno quede libre hasta tal altura para atender a las faenas del cultivo. Cfr. CEGLIE, Sullo "interdictum de arboribus caedendis". LABEO, 3 (1957), p. 363 ss.
(3) D. 43, 27, 1. Sobre las raíces procedentes del fundo vecino que ponen en peligro la estabilidad de un edificio, véase C. 8, 1, 1, del año 224.
(4) C. 8, 10, 12, 4; 13; Nov. 63 y 165. La norma es extendida por los bizantinos a la perspectiva de los montes. Véase Riccobono, 1, c.
(5) C. 8, 10, 12, 4; eod., 13. Alturas más bajas fueron señaladas en épocas anteriores: 70 pies por Augusto, y 60 por Trajano. Por lo demás, estas normas pueden afectar tanto a las relaciones de vecindad –luces, vistas–, cuanto a razones de seguridad pública.
(6) En el Derecho justinianeo la actio aquae pluviae arcendae es extendida, con el carácter de útil, a favor y en contra del usufructuario. Véase D. 39, 3, 22 pr. y 2, interpolado.
(7) Algo más que un simple cuidado del interés estético proclama la Nov. Maior 4. Es todo un homenaje a los gloriosos monumentos de la Roma antigua.
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- La propiedad en Derecho romano
+ La propiedad en Derecho romano (I): concepto e historia de la propiedad
+ La propiedad en Derecho romano (II): formas de la propiedad
+ La propiedad en Derecho romano (IV): modos de adquirir la propiedad, clasificaciones
+ La propiedad en Derecho romano (V): adquisición de la propiedad, modos originarios
+ La propiedad en Derecho romano (VI): adquisición de la propiedad, modos derivativos
+ La propiedad en Derecho romano (VII): protección de la propiedad
+ La propiedad en Derecho romano (VIII): el condominio
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Fuente:
Derecho Romano, Instituciones de Derecho Privado | Juan Iglesias | Página 222 - 227.
