lunes, 24 de mayo de 2021

Libro III de las Instituciones de Justiniano (XIV): De la locación conducción

En el Título XXIV del Libro III de las Instituciones de Justiniano se recoge todo lo relativo a la locación-conducción, y más concretamente su naturaleza, clases y requisitos generales; la locación-conducción de cosas: su objeto, merced, efectos y extinción; la locación-conducción de servicios: sus distintos objetos, efectos y modos de extinguirse, y finalmente la locación-conducción que reúne caracteres de otro contrato. Además, veremos la enfiteusis y superficie: el origen y naturaleza de la enfiteusis; los derechos y obligaciones del enfiteuta; los modos de constituirse y de extinguirse la enfiteusis; el origen y naturaleza de la superficie: en qué se diferencia de la enfiteusis; y finalmente las acciones que corresponden al enfiteuta y al superficiario.


- Locación-conducción


+ Naturaleza, clases y requisitos generales de la locación-conducción


Locación-conducción es el contrato por el cual se obliga una parte a ceder el uso y goce de cierto objeto; o a prestar determinados servicios, y la otra a pagar la merced convenida.
Semejante a la compraventa, es contrato bilateral, consensual y perfecto apenas convienen las partes sobre los requisitos esenciales; se regula, en general por los mismos principios; engendra desde luego dos obligaciones recíprocas; produce dos acciones directas, la locati a favor del que da en arriendo (locator) y la conducti a favor del que recibe en arriendo (conductor); y ambas partes son responsables de la culpa leve in abstracto.

Según la definición expresa, hay locación-conducción de cosas (rerum) y de servicios (operarum, operis), que estudiaremos separadamente.

Exige los mismos requisitos que la compraventa: capacidad y consentimiento de las partes, una cosa o servicio que se preste y un precio llamado aquí merced que se pague en remuneración.

Pueden celebrarlo todos los que tienen capacidad para obligarse, aunque carezcan de facultad para enajenar; pues no se propone traspasar el dominio. Sólo se prohibieron ciertos arriendos a los eclesiásticos, militares y encargados de la tutela.

El consentimiento puede ser expresado de cualquier modo.

Objeto de la locación-conducción pueden ser las cosas o hechos que luego veremos.

La merced es indispensable, porque sin ella degeneraría en comodato la locación-conducción de cosas y en mandato la de servicios. Debe consistir en dinero, salvadas las excepciones que iremos notando, pues de lo contrario sería un contrato innominado. Necesita, por último, ser cierta y determinada en la misma forma que dijimos del precio en la compraventa.

+ Locación-conducción de cosas: su objeto, merced, efectos y extensión


. Objeto y merced

Pueden ser objeto de esta locación-conducción, todas las cosas que se hallan en el comercio, aunque pertenezcan al que las recibe si está privado legalmente de su goce; v. gr. Si carece del usufructo. Se exceptúan las consumibles, al no concederse por mera ostentación; porque no pudiendo usarlas sin destruirlas, no cabe que las restituya in specie.

El que entrega la cosa se llama dueño, arrendador (locator): el que la recibe inquilino (inquilinus, habitator, insularius) si es finca urbana; colono (colonus); si es rústica.

La merced, en el arriendo de finca rústica, puede consistir en una determinada porción de frutos, conservando su carácter.

. Efectos

Aunque la locación-conducción de cosas otorgue la facultad de usar y gozar, no constituye un derecho real que el arrendatario pueda hacer valer contra terceros, lo que sucede en el usufructo, ni aun le transfiere la posesión. Establece solamente un vínculo jurídico entre los dos interesados que contratan: el dueño se compromete a que el arrendatario usará y disfrutará la cosa; y éste, a satisfacer una merced que guarda relación con las utilidades. De aquí, los efectos que produce.

Obligaciones del arrendador.

1.ª Facilitar al arrendatario el objeto arrendado, con sus accesorios.

2.ª Mantener la cosa en buen estado, haciendo todos los reparos necesarios.

3.ª Conservar al arrendatario en el goce durante el plazo del arriendo. Es por tanto responsable de la evicción; pero si obró de buena fe, cumple con entregar al arrendatario otra cosa que le preste las mismas ventajas. Responde también de los vicios que la cosa tenga e impidan su uso; si los conoció o debía conocerlos, puede obligársele a indemnizar los perjuicios: si obró de buena fe, se reduce la merced proporcionalmente.

Caso de que enajene la cosa durante el arriendo, sin reservar los derechos del arrendatario, podrá éste reclamar daños y perjuicios.

Extinguida la cosa sin culpa del arrendador, concluye su obligación y no tiene que proporcionar otra en su lugar; pero cuando derriba el edificio para constituirlo de nuevo, se distingue: si lo hace porque amenaza ruina, debe sólo indemnizar proporcionalmente al inquilino: si para darle mejores formas o valor, debe resarcir de cuanto al arrendatario interese el uso de la finca.

4.ª Soportar todas las cargas públicas que graven la propiedad de la cosa.

5.ª Abonar las impensas necesarias y útiles hechas por el arrendatario, si éste no prefiere llevárselas cuando puede verificarlo sin menoscabo de la finca.

Obligaciones del arrendatario.

1.ª Pagar la merced en el tiempo y forma convenidos y, a falta de convenio, según costumbre de la localidad; pero como la merced se debe en cuanto se goza de la cosa, necesitamos distinguir: 1.º Si la causa que priva del uso es voluntaria por parte del arrendador, no sólo cesa la obligación de pagar, sino que pueden reclamarse perjuicios. 2.º Si son reparaciones indispensables que hace el dueño, debe soportarlas el arrendatario, a no ser que le priven excesivamente del goce. 3.º Si dimana de fuerza mayor o de caso fortuito, cesa o disminuye la merced, según la falta sea total o parcial, mas no hay derecho a la indemnización de perjuicios. 4.º El colono que por un accidente extraordinario pierde una porción considerable de los frutos antes de percibirlos, puede exigir una rebaja proporcional en la renta. Esta pérdida se evalúa por la duración total del arriendo, compensándose las pérdidas de unos años con la abundancia de los otros.

2.ª Hacer del objeto el uso convenido; y, en defecto de convenio, aquél a que esté destinado: si la destina a otra uso, responderá del caso fortuito.

3.ª No abandonar la cosa recibida en arriendo, sino cuando su disfrute sea imposible o peligroso. También es responsable si se pierden las servidumbres que la finca tenga en su favor, por no ejercerlas.

4.ª Costear las reparaciones de poca importancia.

5.ª Aunque puede subarrendar, no habiendo pacto en contrario, permanece obligado para con el dueño, quien tiene derecho de reclamar contra el arrendatario y contra el que tomó en subarriendo.

6.ª Devolver al arrendador la cosa, terminado el contrato, sin más deterioros que los fortuitos, los causados por un tercero o culpa del arrendador y los inherentes al uso. No puede retenerla fundándose en que posteriormente adquirió su dominio: cuando probase que era dueño al celebrar el contrato, la locación-conducción se declararía nula. Si, por haber perdido la cosa mueble arrendada, satisface su valor, puede exigir del dueño que le ceda las acciones.

. Extinción

Ponen fin al contrato los acontecimientos que siguen:

1.º El cumplimiento del plazo señalado, y en su defecto, el admitido por costumbre. Si, transcurrido éste, persevera el arrendatario en el disfrute de la cosa sin oposición del arrendador, se entiende renovado tácitamente el contrato bajo las mismas condiciones que el anterior, excepto: 1.º Que no continúan las garantías prestadas por un tercero mientras éste no las ratifica. 2.º Que se considera renovado por un año cuando es finca rústica, y en todos los demás casos hasta que una u otra parte desiste.

2.º El mutuo disenso en cualquier tiempo.

3.º Cuando la cosa perece totalmente o sufre una transformación que hace imposible su uso.

4.º Cuando se extingue el derecho del arrendador o el arrendatario adquiere la propiedad o el usufructo de la cosa o se confunden los derechos de uno y otro.

5.º La rescisión del contrato. El arrendador puede rescindirlo: si el arrendatario falta en el uso que debe hacer; si no paga durante dos años la merced; si para él o su familia necesita la casa arrendada o es indispensable su reedificación. El arrendatario puede a su vez rescindirlo: cuando por culpa del arrendador sufre perjuicios considerables en el goce; cuando el objeto pierde la aptitud para usarse por causas independientes de su voluntad y cuando existe peligro en su uso.

+ Locación-conducción de servicios: sus distintos objetos, efectos y modos de extinguirse


. Objetos

Desde luego no cabe que sean objeto de este contrato, como de ningún otro, los servicios imposibles o ilícitos; mas ni aun todos los posibles y lícitos fueron considerados susceptibles de ser materia de la locación-conducción, sino únicamente los hechos cuyo valor pecuniario pudiera ser apreciado y recayesen sobre una cosa nuestra. Por faltarles la primera circunstancia, fueron excluidos los servicios científicos, si bien se concedió a las personas que ejercían profesiones liberales una condictio extraordinaria para reclamar sus honorarios. Por la segunda no se estimó locación-conducción el convenio de que un tercero haga cierto viaje, que nos compre determinado objeto, etc., mediante retribución por nuestra parte.

Así entendido, la locación-conducción de este género puede ser de dos clases: 1.ª Cuando los servicios que el tercero presta recaen sobre un sujeto que nosotros le damos al efecto; v. gr.: terreno para que nos construya, mercancías para que las transporte, etc., se denomina locatio operis. 2.ª Cuando ninguna entrega media por nuestra parte, lo que sucede respecto a los sirvientes domésticos, jornaleros, etc., se llama locatio operarum.

En la locatio operarum es locator el que presta sus servicios y conductor el que los recibe. En la locatio operis es, viceversa, locator el que entrega la cosa y conductor el que la recibe y debe prestar sus trabajos.

. Efectos

En la locatio operarum:

El obligado a prestar los servicios cumple con estar dispuesto a prestarlos, y si no lo hace por causas independientes de su voluntad, puede reclamar la merced: Qui operas suas locavit, totius temporis mercedem accipere debet, si per eum non stetit, quominus operas praestet, dice Paulo. Si los ofreció a distintas personas, debe prestarlos a la primera con quien convino.

El que recibe los servicios debe pagar la merced en el tiempo y forma convenidos.

En la locatio operis:

El empresario debe:

1.º Prestar sus servicios según las instrucciones recibidas, y en su defecto, según la naturaleza de la cosa, bien por sí mismo o por un tercero cuando el contrato no se ha hecho en consideración de la persona; mas siempre es él responsable de la buena ejecución del trabajo.

2.º Acabar la obra en el tiempo marcado.

3.º Responder de todos los vicios de la obra.

4.º Si antes de que el dueño reciba o deba recibir la obra, ésta se destruye, sufre las consecuencias el empresario, al no probar que estaba bien ejecutada y su destrucción se debe a fuerza mayor o caso fortuito.

El dueño debe:

1.º Entregar el objeto sobre el que han de recaer los servicios.

2.º Recibir la obra una vez ejecutada. Convenida la merced a tanto el número, peso o medida, tiene obligación de recibir y pagar el trabajo en la proporción que se ejecute.

3.º Pagar el precio de la obra que recibe y aprueba y de la que no recibe por tardanza.

4.º Si prometió adelantar cantidades, deberá cumplir su oferta, pero mediante caución.

. Modos de extinguirse

La locatio operarum termina con el plazo, si se marcó, y siempre con la muerte del obligado a prestar sus servicios.

La locatio operis termina con la conclusión de la obra; pero como no se suele tener el carácter de individual esta obligación, pasa generalmente a los herederos del empresario, salvando la intención de las partes.

+ Locación-conducción que reúne caracteres de otro contrato


Las leyes resuelven muchas hipótesis de este género; presentaremos las más frecuentes.

Locación conducción de cosas.

1.ª Se arrienda una finca rústica por determinada porción alícuota de los frutos que produzca. Este contrato, que llamamos aparcería, fue calificado de locación-conducción, si bien reconociendo su gran analogía con el de la sociedad, en cuanto, sin fijar la merced un interesado aporta el fundo y otro su industria y el trabajo; por eso, le sometieron a las reglas generales de la sociedad.

2.ª Se convienen las partes en concederse mutuamente una cosa para su uso por cierto tiempo. Semejante convenio ni es locación-conducción porque no hay merced, ni comodato porque no hay concesión gratuita, fue calificado de contrato innominado.

3.ª Se recibe cierto número de gladiadores bajo la condición de pagar un precio por cada uno de los que salgan ilesos y otro precio mayor por los que sucumban. La opinión más general fue que había locación conducción respecto a los primeros y compraventa respecto a los segundos. También estimaron combinados ambos contratos de locación y venta cuando se entregaban a un colono los utensilios de la finca (instrumentum fundi) obligándose éste a devolver su valor (venditionis causa).

Locación-conducción de servicios.

1.ª Se entregan a una persona objetos para que los cuide o arregle. Si fijaron desde luego la merced, es locación-conducción; si convinieron en que la fijarían después, contrato innominado; si no se fijó ni prometió, mandato.

2.ª Se encarga la confección de un objeto por cierto precio. Cuando al operario se le facilita la materia principal con que ha de confeccionarlo, es locación-conducción; si éste pone la materia, compraventa.

3.ª Se da una cantidad de cosas fungibles para ser trabajadas o conducidas, pero no bajo la obligación de entregarlas in specie, sino en igual cantidad. El contrato degenera en mutuo.

4.ª Se confía un ganado para custodiar y mantener por cierta participación en las crías y lana. Es una simple locación-conducción, o una sociedad (contractus socidae) si los interesados se propusieron realizar una ganancia común.

- De la enfiteusis y la superficie


+ Origen y naturaleza de la enfiteusis


No pudiendo los municipios cultivar por sí mismos las tierras de su pertenencia tan asídua y provechosamente como lo hace un individuo, tomaron la costumbre de arrendarlas por largos plazos o a perpetuidad bajo condiciones más ventajosas que las del arriendo común; la renta era inferior a la ordinaria; el colono tenía el derecho para cultivar la finca mientras pagase la pensión, vectigal (de aquí el llamarse agri vectigales); y por último, se le reconoció un derecho real sobre el fundo con las extensas facultades que veremos.

Los Emperadores, y más tarde los grandes propietarios, adoptaron la misma conducta respecto a los muchos terrenos incultos, especialmente en las provincias fronterizas, cuando sobrevino la invasión de los bárbaros; pues sólo bajo aquellas condiciones hallaban quien los cultivase. Por eso, el que recibe la tierra se denomina emphyteuta (plantador, cultivador); los terrenos cedidos, agri emphyteuticarii, y la concesión, emphyteusis. Con el tiempo fueron objeto de la enfiteusis las tierras ya cultivas y aun los edificios.

Siendo en el fondo una misma institución los agri vectigales y los emphyteuticarii, fueron todos ellos comprendidos bajo el nombre de los segundos.

En el último estado, la enfiteusis es un derecho real que nos autoriza para usar, disfrutar, vindicar y disponer con cierta limitación, de un fundo, mediante el pago de una pensión anual.

+ Derechos y obligaciones del enfiteuta


. Derechos del enfiteuta

1.º Usar y disfrutar de la finca, correspondiéndole los frutos desde su separación como verdadero poseedor que es de aquélla y pudiendo ceder a otro el uso y disfrute.

2.º Reclamarla de cualquier poseedor, incluso el constituyente.

3.º Disponer de ella como si fuera propietario: 1.º Verificando las transformaciones que juzgue necesarias o convenientes, aunque cambie la substancia, con tal que no deteriore el fundo; 2.º Gravándola con servidumbres e hipotecas, si bien se extinguirán caso de perderse la enfiteusis; 3.º Transmitiéndola por cualquier título mortis causa o inter vivos, con las obligaciones que luego veremos.

4.º Ejercitar en concepto de útiles, las mismas acciones que tiene un verdadero dueño para la conservación de sus derechos.

5.º A la muerte del enfiteuta pasa el derecho de enfiteusis a sus herederos, quienes no podrán dividírsele en la participación; alioquim praestatio vectigalis confunderetur.

En presencia de tan extensos derechos para cuya defensa otorgan las leyes al enfiteuta idénticas acciones que al dueño, si bien en calidad de útiles, llamaron los antiguos escritores dueño directo al constituyente y dueño útil al enfiteuta. Los modernos censuran con acritud estas calificaciones y sólo reconocen dominio en el constituyente, pero confesando que debe partirse del principio de que, si el enfiteuta no tiene la propiedad misma, es asimilado al propietario, le reemplaza bajo todos conceptos, está loco domini, y goza de todas las prerrogativas de la propiedad. La divergencia no presenta gran interés práctico, una vez que todos reconocen al enfiteuta los mismos derechos; pero en nuestro dictamen, no anduvieron tan desacertados los escritores al ver en el enfiteuta un copartícipe del dominio, prescindiendo de la propiedad de los calificativos.

Ya desde antiguo se dudó de si la enfiteusis era una venta o un arrendamiento, y la mayor parte, no todos los jurisconsultos, la consideró arrendamiento si bien reconociendo al enfiteuta cierto derecho real indefinido: jus praedii potius est: aliquod jus in eo habet. Como resultado de este concepto, las leyes llaman ordinariamente dueño al que entrega la finca; mas tampoco faltan constituciones que apellidan dueño al enfiteuta.

Si se alega como principio de derecho que la propiedad de una cosa no puede corresponder simultáneamente a varios, debe observarse que los textos al enunciar este principio dicen in solidum, pro solido, en cuyo sentido es indudable que el dominio de una cosa no puede corresponder a varios por entero; mas nada impide al propietario desprenderse total o parcialmente de las facultades que constituyen el dominio. Ahora bien: al establecer la enfiteusis, el dueño transmite al enfiteuta íntegras las facultades de usar, disfrutar y vindicar y casi en totalidad la de disponer con la sola restricción de notificarlo al constituyente, que tiene a veces preferencia (protimeseos), limitación que por otra parte puede mediar, según hemos visto, en toda venta sin que por eso deje de ser dueño el comprador.

Por último, no puede alegarse la ley de Cenón para probar que no hay enajenación cuando se constituye enfiteusis; pues si el Emperador dice jus emphyteuticarium, neque condictionis neque alienationis esse titulis adjiciendum, es tomando la voz enajenación como sinónimo de compraventa, para declarar que el contrato enfitéutico no es venta ni arriendo, como veremos luego.

. Obligaciones del enfiteuta

1.ª Utilizar el fundo como un buen padre de familias, debiendo reparar los daños causados por su culpa si tuviera que devolverlo.

2.ª Pagar exactamente la renta convenida sin esperar a que se le reclame ni tener derecho a rebaja por razón de mala cosecha ni de pérdida parcial de la finca; mas si perece totalmente, cesa la pensión. Cuando no la paga durante tres años, o dos si se trata de bienes de una iglesia, puede ser expulsado.

3.ª Satisfacer los impuestos y cargas que graven la finca y costear las reparaciones de todo género que necesite, sin poder exigir del constituyente que la mantenga en buen estado y perdiendo su derecho si la deteriora considerablemente.

4.ª Cuando trate de enajenar la finca debe hacerlo en favor de persona capaz y suficientemente abonada para satisfacer el canon, observando además lo que pactasen al constituir la enfiteusis. No mediando convenio sobre el particular o no constando lo estipulado, necesita comunicarle la transferencia al constituyente para su aprobación: éste tiene durante dos meses el derecho de adquirirla con preferencia dando el mismo precio que le ofrezca el comprador. Si el constituyente no acepta ni impugna la transmisión en el plazo referido, se entiende que aprueba el traspaso y recibe como enfiteuta al cesionario. Por último: cualquiera que sea el título de transmisión, debe pagarse al constituyente un dos por ciento del valor de la finca (laudemio), de cuyo pago está exenta la sucesión hereditaria, porque en ella no cambia la personalidad jurídica del enfiteuta.

5.ª Extinguida la enfiteusis y habiendo lugar a la devolución de la finca, indemnizará los deterioros culpables y no podrá reclamar el valor de las mejores.

+ Modos de constituirse y de extinguirse la enfiteusis


. Modos de constituirse la enfiteusis

La enfiteusis se constituye: 1.º Por última voluntad. 2.º Por usucapión, poseyendo de buena fe en concepto de enfiteuta y pagando el canon anual, un fondo ajeno por el tiempo necesario para adquirir su propiedad. 3.º Por medio de la entrega del fundo en virtud de convenio; éste es el modo más frecuente y el único que nos resta conocer.

Contrato enfiteutico es aquel por el cual uno de los interesados se obliga a constituir el derecho real de enfiteusis sobre determinada finca y el otro a pagar un canon anual y cumplir sus respectivos deberes.

Sus requisitos esenciales son: 1.º Que el constituyente sea dueño y tenga facultad para enajenar, así como el enfiteuta capacidad para obligarse. 2.º Una finca cuyo disfrute se conceda para siempre o por largo tiempo. 3.º Una renta o canon anual que debe pagar el enfiteuta.

Apenas las partes se hallan de acuerdo sobre la finca y el canon, queda perfecto el contrato, porque es consensual; las leyes, sin embargo, suponen documento escrito, pues no de otro modo cabe acreditar la celebración de un convenio cuya duración es tan larga: cuando la finca pertenece a una iglesia, se requieren formalidades especiales. El derecho de enfiteusis no se adquiere hasta que el enfiteuta toma posesión de la finca, como en todo derecho real.

Por mucho tiempo se dudó sobre si al contrato enfiteutico debían aplicarse las reglas de la compraventa o las de la locación conducción. No era infundada la duda ni carecía de interés práctico.

Se parece a la compraventa en que se propone transferir, a perpetuidad ordinariamente, un derecho real con extensísimas facultades, el cual puede traspasar el enfiteuta. Ofrece a la vez analogía con la locación-conducción en cuanto no se propone transferir la propiedad completa y en que el enfiteuta no paga un precio único sino una serie de pensiones anuales.

El interés práctico versaba principalmente sobre quien debía sufrir las consecuencias de perecer la finca por caso fortuito. Reputado compraventa, la pérdida sería para el enfiteuta que debería seguir pagando la pensión. Calificado de locación-conducción, la pérdida sería para el constituyente, quedando libre el enfiteuta: esto debió parecer más equitativo y contribuyó a generalizar la opinión que Gayo consigna.

Por fin, Cenón declaró: 1.º Que ni era compraventa ni locación-conducción, sino un contrato especial distinto de ambos. 2.º Que sería regido por las cláusulas que los interesados estableciesen, las cuales tendrían fiel cumplimiento. 3.º Que la pérdida total de la finca sería del constituyente, para quien hubiera sido si no hubiese mediado contrato, y no del enfiteuta a quien nada quedaba; más la pérdida parcial la sufría el enfiteuta, no pudiendo exigir rebaja en el canon.

Por lo demás, no establece reglas generales: deben, pues, aplicarse las de compra y arriendo, según los casos.

Si después de Cenón comparamos al enfiteuta con el comprador, arrendatario y usufructuario, hallaremos que se diferencia: Del comprador: en que no adquiere todos los derechos de la propiedad; toma sobre sí el riesgo parcial, pero no el total de la finca; y pierde su derecho cuando no paga la pensión. Del arrendatario: en que adquiere la posesión jurídica y un derecho real extensísimo; no puede pedir la rescisión del contrato ni rebaja en el canon por la pérdida parcial del fundo; ni exigir que el cedente conserve la finca en buen estado; ni reclamar mejoras al terminar la enfiteusis. Del usufructuario: en que no debe prestar caución; sus derechos son mucho más extensos y no acaban cuando muera; paga un canon anual; como poseedor jurídico, adquiere los frutos desde su separación; y puede transmitir sus derechos y gravar la finca.

. Modos de extinguirse la enfiteusis

1.º El mutuo disenso de las partes: no basta el disenso de una sola.

2.º La terminación del plazo o el cumplimiento de la condición resolutoria bajo que se constituyó.

3.º La rescisión que puede llevar a efecto el constituyente cuando el enfiteuta no cumple sus obligaciones.

4.º La extinción de los derechos del constituyente.

5.º La reunión de los derechos del constituyente y del enfiteuta en una misma persona.

6.º La muerte del enfiteuta sin dejar heredero ni disponer de su derecho a título singular.

7.º La pérdida completa del fundo.

8.º Si el constituyente usucape la libertad del fundo; el enfiteuta, los derechos del que fue propietario, o un tercero el fundo como libre de enfuteusis.

+ Origen y naturaleza de la superficie: en qué se diferencia de la superficie


. Origen y naturaleza de la superficie

Si para utilizar los terrenos inculpos se creó la enfiteusis, para fomentar las construcciones apareció la superficie bajo cuya denominación general se comprende todo lo que del suelo se eleva. Ambas instituciones nacieron y se desenvolvieron del propio modo.

Los municipios, y a su ejemplo los particulares, concedieron terrenos para edificar bajo la condición de que el constructor disfrutase perpetuamente lo edificado y pagara un canon anual inferior al de la locación-conducción ordinaria llamado con frecuencia solarium, porque únicamente recibía el suelo: Vectigal enim hoc sic appellatur solarium, ex eo, quod pro solo pendatur. El que suministra el terreno se llama dueño y el que recibe superficiario.

Ahora bien: según los principios de derecho, el dueño del suelo es también dueño de la superficie; quia superficies solo cedit, y aplicando el principio a la institución que nos ocupa, dice Gayo: superficiarias aedes appellamus, quae in conducto solo positae sunt, quarum proprietas civili et naturali jure ejus est, cujus et solum.

Con arreglo a esta doctrina el superficiario podía reclamar solamente contra el dueño si no cumplía las obligaciones inherentes al convenio celebrado; pero carecía de acción contra toda otra persona que lo interrumpiera en el uso de su derecho y necesitaba recurrir al dueño para que le cediese sus acciones contra el tercero causante de la interrupción. Semejante rodeo era dañoso al superficiario; por tanto el Pretor le otorgó un interdicto especial para su defensa siempre que poseyese nec vi, nec clam, nec precario, y le reconoció un derecho real cuando la superficie se había constituido a perpetuidad o por largo tiempo.

Se conservaron, pues, al superficiario contra el dueño del suelo las acciones personales para reclamar el cumplimiento del contrato celebrado, y se le reconocieron facultades análogas a las del enfiteuta para reivindicar y defender la superficie contra cualquiera, incluso el dueño del suelo; para transmitirla libremente por título gratuito u oneroso; inter vivos y mortis causa; para gravarla con servidumbre y para hipotecarla, si bien era preferido el dueño del suelo en la cobranza del canon.

Ciertos jurisconsultos asimilaron el derecho de superficie a una servidumbre en general y al usufructo especialmente; mas aparte de su extensión, se diferencia de las servidumbres prediales en que se constituye a favor de una persona y sus herederos; y de las personales, en que es transmisible mortis causa e inter vivos.

Podemos definirla: “Un derecho real que nos autoriza para usar, disfrutar, vindicar y disponer perpetuamente o por largo tiempo de un edificio, de parte de él o de otro objeto, situado en terreno ajeno bajo las obligaciones determinadas en su constitución”.

Se constituye y extingue de los propios modos que la enfiteusis.

. En qué se diferencia de la enfiteusis

La doctrina de la enfiteusis es aplicable a la superficie que carece de teoría propia, pero se diferencian en los puntos siguientes:

1.º Respecto a su objeto. La enfiteusis tiene ordinariamente por objeto fincas rústicas que han de cultivarse: la superficie, ya un edificio que ha de construirse, ya todo o parte de un edificio construido, ya también, según se admite, plantaciones.

2.º Respecto a su constitución. La enfiteusis se constituye mediante un canon anual; la superficie, tanto a título oneroso como gratuito; bien por un precio único, bien por una pensión anual.

3.º Respecto a sus efectos. Los derechos del enfiteuta se extienden a toda la finca; los del superficiario se limitan a la superficie de ella. El enfiteuta debe avisar al constituyente cuando trate de enajenar la finca y pagar el laudemio; al superficiario no se le imponen estas obligaciones.

4.º Respecto a su extinción. Aunque la superficie se extingue de ordinario por las mismas causas que la enfiteusis, su duración será menor frecuentemente por la mayor facilidad con que desaparecerá la superficie.

+ Acciones que corresponden al enfiteuta y al superficiario


. Al enfiteuta

Cuando Cenón declaró que la enfiteusis era un contrato distinto de la venta y del arriendo, no estableció acciones especiales para reclamar y defender el derecho enfitéutico, sin duda porque había desaparecido ya el sistema formulario. Los autores denominan enfiteuticaria la que se ejercita en este caso; veamos los textos romanos.

Desde luego, teniendo el enfiteuta verdadera posesión, podrá utilizar los interdictos posesorios.

Respecto a las acciones petitorias, nos parece muy significativo el que en el Digesto se coloca la doctrina presente a continuación de las acciones reivindicatoria y Publiciana pertenecientes al dueño, y se reducen sus tres fragmentos a describir la enfiteusis y decir a continuación: Qui in perpetuum fundum fruendum conduxerunt a municipibus, quamvis non efficiantur domini, tamen placuit competere eis rem actionem adversus quemvis possessorem; sed et adversus ipsos municipes. Ita tamen si vectigal solvant. Idem est ei si ad tempus habuerint conductum, nec tempus conductionis finitum sit.

Se ve, pues, que se limitan a reconocer que el enfiteuta puede ejercitar una in rem actio. Tampoco Papiniano expresa el nombre de esta acción: aludiendo a ella en cierto pasaje, dice: vel ea actione, quae de fundo vectigali proposita est. Finalmente, Ulpiano, más explícito la denomina vectigalis actio.

Cualquiera que fuese su denominación, resulta ser una acción real que competía al enfiteuta contra todo poseedor del fundo concedido en enfiteusis, aunque fuera el mismo constituyente; es decir, una reivindicación.

Se le otorga también, según hemos visto, en concepto de útiles, la negatoria, la Publiciana, la confesoria y cuantas corresponden al verdadero dueño para la conservación de su derecho.

. Al superficiario

Se otorgan las mismas acciones que al enfiteuta y el interdicto especial llamado de superficiebus. Ulpiano consigna los motivos de haberse introducido y su naturaleza en los términos siguientes: Qui superficiem in alieno solo habet, civile actione subnixus est: nam si conduxit superficiem, ex conducto; si emit, ex empto agere cum domino soli potest. Etenim si ipse eum prohibeat, quod interest, agendo consequetur. Sin autem ab alio prohibeatur, praestare ei actiones suas debet dominus, et cedere. Sed longe utile visum est (quia est incertum erat, au locati existeret, et quia melius est possidere potius, quam in personam experiri), hoc interdictum proponere, et quasi in rem actionem, polliceri.

Proponitur autem interdictum duplex, exemplo interdicti uti possidetis. Tuetur itaque Praetor cum qui superficiem petiit, veluti uti possidetis interdicto; neque exigit ab eo, quam causam possidendi habeat; unum tantum requirit, num forte vi, clam, precario adversario possideat. Omnia quoque, quae in uti possidetis interdicto, servantur, hic quoque servabuntur.

----------

- Libro III de las Instituciones de Justiniano


+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (I): De la sucesión intestada de los ingenuos

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (II): Sucesión testada e intestada de los libertos

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (III): De la bonorum possessiones

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (IV): Adquisiciones universales diferentes de la herencia y de la bonorum possessio

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (V): De las obligaciones

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (VI): De qué manera se contrae obligación re

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (VII): De la obligación verbal

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (VIII): De los co-reos de estipular y de prometer

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (IX): De la estipulación de los esclavos

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (X): De la división de las estipulaciones y las estipulaciones inútiles

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (XI): De los fiadores y la fianza

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (XII): De la obligación literal y consensual

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (XIII): De la compraventa

+ Libro III de las Instituciones de Justiniano (XV): De la sociedad

----------

Fuente:
Manual de Derecho romano según el orden de las Instituciones de Justiniano, D. Julián Pastor y Alvira, páginas 681 - 696.